С момента перехода рынка на проектное финансирование прошло чуть больше 4 месяцев. Цены на новостройки продолжают плавно повышаться, покупательская активность снижается, однако застройщики возлагают большие надежды на ипотеку – снижение ставок, вероятно, сможет оживить рынок. Об ипотеке, трендах и ценовых прогнозах специально для Новострой-СПб рассказал Роман Кучевский, исполнительный директор Glorax Development.
Какие основные тренды на рынке новостроек Петербурга вы бы выделили сегодня?
После вступления в силу поправок в № 214-ФЗ рынок начал постепенно меняться, но не революционным, а эволюционным путем. По старым правилам продаются порядка 75% всех строящихся объектов.
Около 20% новостроек реализуются с привлечением проектного финансирования и продаются посредством эскроу.
Если сравнить текущее предложение на рынке с тем, что было ровно год назад, то с точки зрения структуры изменения минимальны.
По-прежнему фиксируется высокий спрос на квартиры с отделкой, а с точки зрения планировок наблюдается небольшое увеличение доли квартир «евроформата» — в этом году показатель увеличился на 3%.
В этом году рынок перешел на проектное финансирование. Как вы считаете, сделает ли это его более прозрачным и надежным, как и планировали власти?
Рынок действительно стал более прозрачным, но он серьезно изменился. Переход на проектное финансирование увеличил себестоимость строительства и поднял цену квадратного метра.
Ужесточение требований к застройщикам привело к слияниям и укрупнению некоторых игроков. Но сейчас покупатели могут быть уверены, что девелоперы, которые реализуют проекты с применением эскроу-счетов, прошли самую тщательную проверку со стороны банков и всех надзорных компаний.
Ваша компания достраивает проекты по старым правилам? Планируете ли в 2020 году выводить новые проекты, привлекая проектное финансирование? Если не секрет, с каким банком-партнером?
По старым правилам мы продаем проекты, которые у нас находятся в высокой стадии строительной готовности. При этом они также обеспечены проектным финансированием.
В октябре мы вывели на рынок VIII квартал проекта Golden City на намывных территориях Васильевского острова, и там купить квартиру можно уже с применением эскроу-счетов. Первый договор уже зарегистрирован. Проект реализуется при поддержке Сбербанка.
Все ваши проекты находятся в черте города. Вы принципиально не идете в область? Там ниже спрос?
Мы фокусируемся на проектах комфорт-, бизнес- и премиум-класса. Спрос на эти сегменты в основном сосредоточен в городе. Локация, безусловно, играет одну из ключевых ролей в экономике проекта, а с учетом увеличения себестоимости строительства, связанной с ростом НДС и ростом кредитной нагрузки, ошибки в ее выборе допустить нельзя.
Сейчас наши интересы находятся в трех регионах: Санкт-Петербург, Москва и Московская область.
Не так давно ипотечные ставки пошли вниз. Какова доля ипотечных сделок в ваших проектах? Фиксируете ли вы увеличение таких сделок из-за улучшения условий?
Констатировать увеличение количества сделок после последних снижений ключевой ставки Центральным Банком можно будет через несколько месяцев, потому что с момента принятия решения о покупке, оформления заявки на ипотеку и до регистрации самой сделки проходит достаточное количество времени. Но, безусловно, мы прогнозируем рост количества ипотечных сделок.
Что касается доли ипотечных сделок, то наши аналитики фиксируют их увеличение как на рынке Санкт-Петербурга, так и в наших проектах во всех сегментах.
В комфорт-классе за последние 3 года она выросла с 45% до 55%, в бизнес-классе — с 20% до 45%, в премиум-классе — с 15% до 20%. Доля таких сделок в наших проектах соответствует среднерыночным показателям. В целом, распределение сделок по ипотеке близко к общему распределению сделок на рынке.
Почти 70% сделок приходится на студии и однокомнатные квартиры. В ипотеку чаще, чем при других условиях оплаты, приобретают и двухкомнатные квартиры. В 2019 году средняя площадь приобретенной в ипотеку квартиры составляет 42,5 кв. м, что на 2,9 кв. м больше средней площади неипотечной квартиры. Средний бюджет квартиры, купленной в ипотеку в Санкт-Петербурге, составляет порядка 4,5 млн рублей.
Основной вопрос, который интересует наших читателей – что будет с ценами на новостройки? Вырастут ли они до конца года? Как сильно ваши проекты подорожали в течение этого года?
В течение этого года рост цен на наши проекты составил от 7 до 13%. Этот показатель определяется удорожанием строительства, степенью готовности жилого комплекса, балансом спроса и предложения в конкретной локации.
Активный IV квартал года обычно насыщен сделками на нашем рынке, поэтому не удивлюсь, если стоимость по ряду проектов еще вырастет из-за повышенного к ним интереса.
Изменились ли сегодня покупательские предпочтения? Что важно для покупателя, кроме цены?
Клиенты все чаще обращают внимание не только на цену, но и на основные характеристики проекта, оценивают его как целостный продукт.
В топ покупательских предпочтений при выборе жилого комплекса входят архитектурная концепция, характеристики местоположения, благоустройство двора и ландшафтный дизайн, качество планировочных решений.
Более 70% наших клиентов отметили важную роль архитектуры в решении о покупке. Для 30% покупателей также важны благоустройство и локация.
Долго ли сегодня покупатель выбирает? Как быстро он выходит на сделку?
В среднем срок принятия решения о покупке составляет порядка 20-25 дней в зависимости от проекта.
Каким вам видится завершение года на рынке новостроек? Ждать ли нам новых банкротств или все будет более-менее спокойно?
Завершение года прогнозируем без потрясений для рынка. Скорее всего, будет происходить дальнейшее укрупнение рынка, и мы увидим еще ряд слияний и поглощений с учетом новой модели функционирования строительной отрасли.
Читайте также
«Более 70% ипотечных сделок приходится на студии, однокомнатные квартиры и «двушки» с классической и европланировкой»
«Цены продолжают расти. С начала года средняя стоимость «квадрата» в массовом сегменте увеличилась на 4-5%»
Дата публикации 19 ноября 2019
