Покупатели квартир в новостройках становятся более искушенными: если раньше определяющим фактором при выборе жилья была лишь цена, то теперь это и схема продажи, и инфраструктура, и благоустройство территории. О том, как и что выбирают покупатели сегодня, а также об ипотеке, ценах и главных тенденциях на рынке, специально для Новострой-СПб рассказал Вадим Лавров, руководитель направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ.
Какие основные тренды на рынке новостроек вы бы выделили сейчас?
Раньше ключевыми факторами при выборе жилья – с большим отрывом по значимости от других – были цена квартиры, ее размер и расположение жилого комплекса.
Сейчас их значимость постепенно уравнивается с такими факторами, как благоустройство внутреннего пространства, наличие социальной и коммерческой инфраструктуры внутри комплекса, присутствие эффективной управляющей компании, однородное социальное окружение и новейшие системы безопасности.
Также – продуманные места общего пользования с современным дизайном, удобство организации парковочных мест, наличие отдельных помещений для хранения, возможность заказа индивидуальной отделки и т. д.
Иными словами, продукт перестал измеряться просто «квадратными метрами». Теперь, подбирая жилье, клиент выбирает благоприятную во всех аспектах среду для жизни.
За это время серьезно эволюционировали и такие компоненты продукта, как квартирография и сами планировочные решения квартир. Основные движущие факторы развития здесь – динамично меняющийся ритм и образ жизни, а также заметное усиление фактора практичности, обусловленное в свою очередь изменением общей социально-экономической ситуации в стране.
В части квартирографии – увеличилась доля малогабаритных квартир (студий и в большей степени однокомнатных), ориентированных на комфортное одиночное или парное проживание. Снизилась доля 3-комнатных и более квартир.
С точки зрения планировочных решений на первый план выходит эргономичность пространства квартиры. Все меньше клиентов готовы переплачивать за «лишние» метры как при покупке, так и при дальнейшей эксплуатации своего жилья.
Это обстоятельство нашло отражение в сокращении средних площадей квартир всех типов. Однако речь не идет в данном случае о возвращении к малоэффективным и местами слабо пригодным для жизни планировкам «хрущевок».
Напротив, речь идет о создании нового продукта, позволяющего удовлетворить все современные требования клиента в рамках меньшего метража, но при этом за счет более эффективного планирования жилого пространства.
Это особенно ощутимо и важно для семейных квартир, к которым со стороны клиентов предъявляются самые жесткие требования с точки зрения баланса эргономичности жилья и бюджета на его приобретение. Некогда существовавший в сегменте массового жилья «стандарт» классической трехкомнатной квартиры размером 80-90 кв. м остался в прошлом.
Например, сейчас мы предлагаем нашим клиентам современные классические «трешки» площадью 70-75 кв. м, которые превосходят по своей функциональности упомянутый старый продукт, позволяя при этом разместить в квартире настоящую финскую сауну.
Таким образом, получая лучший продукт, наш клиент имеет возможность сэкономить от сотен тысяч до миллионов рублей на приобретении квартиры, инвестировав их, например, в отделку своего жилья или покупку парковочного места.
Еще одна тенденция последнего десятилетия – заметный рост спроса на квартиры с европланировками. Если раньше такие квартиры составляли очень незначительную часть в общем предложении на рынке жилья и воспринимались как некий эксклюзив с достаточно ограниченным спросом, то теперь в проектах некоторых застройщиков, в том числе ЮИТ в России, они составляют чуть ли не костяк товарного запаса и пользуются устойчивым спросом.
Квартиры с европланировкой, наряду со всеми своими преимуществами, позволяют клиентам экономить существенные средства из своего бюджета.
Также значимая тенденция – это востребованность «гибких» планировок. Она подвердилась высокой популярностью инновационного продукта от ЮИТ – квартиры «трансформер».
Продается она с несколькими готовыми вариантами планировочных решений (как правило, 2-4 варианта), которые можно реализовать как на стадии приобретения (и в ходе строительства дома), так и после сдачи дома, в процессе эксплуатации жилья.
Вариативность пространства достигается за счет изменения конфигурации внутриквартирных стен – полноценных межкомнатных перегородок. Квартира «трансформер» подстраивается под изменяющиеся потребности семьи на различных жизненных этапах. Зачастую она даже позволяет избежать переезда.
Вы достраиваете проекты по старым правилам. Скажите, покупатели сегодня интересуются, что такое эскроу-счет?
Да, покупатели уже достаточно давно проявляют интерес к новой схеме. Сотрудники нашего отдела продаж консультируют клиентов по вопросам, связанным с эскроу-счетами, несмотря на то, что пока все строящиеся объекты ЮИТ в Санкт-Петербурге реализуются по «старым» правилам.
Планируете ли вы выводить новые проекты в этом или в следующем году? В партнерстве с какими банками будет продаваться жилье?
В этом году мы планируем открыть продажи в новой очереди ЖК «Новоорловский». В следующем году, наряду со стартами в новых очередях уже строящихся ЖК, планируем вывести на рынок и новые проекты.
Для обеспечения проектного финансирования и продаж по схеме с эскроу-счетами мы продолжаем переговоры с несколькими банками и будем принимать индивидуальные решения для каждого проекта.
Что будет с ценами на новостройки в ближайшем будущем?
По основной массе строящихся проектов девелоперы подтвердили соответствие критериям, позволяющим продолжать их реализацию по «старым» правилам. В том числе и «ЮИТ Санкт-Петербург» продолжает строительство всех жилых комплексов в Петербурге на земельных участках, где строительство начато, по договорам долевого участия, то есть по «старым» правилам.
Комитетом по строительству Санкт-Петербурга выданы заключения о степени готовности проектов строительства, которые подтверждают это право. Реализуя проекты комплексов TARMO, INKERI и «Новоорловский» (этапы 1.5 и 1.6) по традиционной схеме, в рамках ФЗ-214, ЮИТ может предлагать клиентам максимально привлекательные условия приобретения квартир.
Это становится возможным благодаря тому, что нам не потребуется привлекать в банках проектное финансирование, что увеличило бы затраты застройщика.
По имеющейся информации, на текущий момент по схеме с эскроу-счетами реализуется не более 15-20% от общего объема предложения на рынке в Санкт-Петербурге.
В этом году вряд ли стоит ожидать резких изменений в динамике спроса и цен из-за изменений в законодательстве, поскольку они оказывают пока относительно незначительное влияние на предложение на рынке.
В перспективе все будет зависеть от ценовой политики девелоперов с учетом условий проектного финансирования.
Ипотечные ставки не так давно пошли вниз, какова доля ипотечных сделок в ваших проектах? Что покупают в ипотеку: небольшие квартиры или многокомнатные?
Общая доля ипотечных сделок с начала 2019 года по текущий момент составляет 56%, что на 3% выше аналогичного показателя за прошлый год. Традиционно в ипотечных продажах совокупная доля «евротрешек» и более просторных квартир в полтора-два раза выше аналогичного показателя в продажах без привлечения ипотечных средств. Поэтому средний бюджет ипотечной сделки несколько выше (примерно на 10%) по сравнению с остальными сделками.
Вместе с тем более 70% ипотечных сделок приходится все же на компактные студии, классические однокомнатные квартиры, а также на «двушки» с классической и европланировкой.
Ставки по детской (семейной) ипотеке сегодня начинаются от 4,5%. Фиксируете ли вы рост таких сделок?
На покупку квартир с привлечением семейной ипотеки пока приходится довольно скромная доля сделок. Основная причина невысокого показателя заключается в ограниченности сегмента клиентов, подходящих под условия данной программы, а также в относительно слабой и неполной информированности населения об ее действии.
Квартиры с отделкой – сегодня уже тренд? Или покупатели пока настороженно воспринимают «ремонт от застройщика»? Есть ли на него гарантия?
В действительности этот продукт существует и эволюционирует на рынке уже достаточно давно и пользуется стабильным спросом. Так, например, около 10-12 лет назад ЮИТ уже предлагал квартиры с чистовой отделкой «под ключ» в отдельных секциях некоторых жилых комплексов.
Это была так называемая «фиксированная» отделка, без возможности выбора клиентом цветов и материалов. Сегодня по такой схеме реализуются целые проекты некоторых, в том числе крупных, застройщиков в Санкт-Петербурге.
Действительно, клиентам все более важно наличие в предлагаемых квартирах чистовой отделки или возможности ее дополнительно заказать у застройщика в момент приобретения или позже.
Покупка квартиры с чистовой отделкой – очень удобная опция, в том числе с точки зрения оформления ипотеки. Отделка включается в стоимость объекта и плата за нее равномерно распределяется в общем объеме ипотечных платежей. Клиентам после получения квартиры не потребуется дополнительно изыскивать средства на отделку, которую все равно придется делать.
Мы предлагаем три основных варианта отделки квартир. Наряду с базовой подготовкой под отделку и финской чистовой отделкой «под ключ», наши клиенты могут заказать сейчас и опцию «белой финской отделки».
Она привлекательна для покупателей, которые хотят сделать чистовую отделку самостоятельно. Качество выполненной «белой отделки» позволит им всецело сосредоточиться на завершении декоративного оформления своей квартиры.
Так как квартира передается по договору долевого участия с выполненной в ней отделкой, то гарантийные обязательства по квартире распространяются и на отделку.
Читайте также
«Цены продолжают расти. С начала года средняя стоимость «квадрата» в массовом сегменте увеличилась на 4-5%»
Ипотека на паузе: как уйти на ипотечные каникулы
Дата публикации 24 сентября 2019
