Коронавирус и девальвация рубля заставляют многих застройщиков менять привычные правила работы и пересматривать цены в своих проектах. Однако касается это пока далеко не всех девелоперов. К чему нужно готовиться покупателям в этом году, что происходит с ипотекой, какие форматы жилья находятся в плюсе – об этом специально для Новострой-СПб рассказала Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
На фоне падения рубля эксперты прогнозируют подорожание ипотеки, рост цен на квартиры в новостройках, вызванный ажиотажем покупателей, которые захотят перевести рубли в кв. метры, а также падение цен в дальнейшей перспективе из-за «схлопнувшегося» спроса, девальвации и еще больше снизившихся доходов людей. Коронавирус также негативно влияет на экономику. Какие прогнозы по рынку новостроек?
Да, ситуация на рынке напряженная и переменчивая. Но рынок недвижимости – консервативная отрасль. Девелоперы не так скоро реагируют на изменения – предпочитают какое-то время наблюдать за развитием событий со стороны.
Годы работы на российском рынке выработали в нас устойчивость к кризисам. Мы не повышали цены на квартиры в «Балтийской жемчужине» в связи с падением рубля.
Плановое повышение цен на 2-5% произошло в связи с ростом себестоимости и переходом на более высокую стадию готовности строящихся объектов.
Все текущие скидки и акции по-прежнему в силе, в том числе и паркинг в подарок при покупке крупногабаритной квартиры в микрорайоне, и мартовская скидка 15% на ряд квартир в честь юбилея компании.
В краткосрочной перспективе спрос повысится в связи с падением рубля, потому что недвижимость остается надежным способом сохранения свободных средств, но это ненадолго. Реальные доходы населения сокращались в течение нескольких лет при росте общей закредитованности – в этих условиях потенциала для резкого повышения спроса просто нет.
Поэтому и спекулятивное повышение цен было бы необдуманным шагом со стороны застройщиков. После ужесточения законодательства на рынке остались только стабильные игроки, которые не будут экспериментировать с ценами.
В долгосрочной перспективе произойдёт монополизация и сужение рынка. Останутся только самые стабильные игроки с небольшим количеством маржинальных проектов.
В целом вы фиксируете сегодня повышенный интерес покупателей или это традиционное сезонное оживление, никак не связанное с девальвацией?
Интерес покупателей к «Балтийской жемчужине» достаточно стабилен. В первом полугодии 2019 года спрос был ажиотажным, потом произошло закономерное сокращение.
Сейчас мы наблюдаем подъем и ожидаем рост спроса в течение ближайших месяцев, который будет связан и с традиционным весенним оживлением, и с девальвацией, и в целом с интересом нового поколения покупателей к недвижимости высокого класса в экологически благоприятном районе с развитой жилой средой и инфраструктурой.
«Балтийская жемчужина» полностью соответствует возросшим требованиям современных клиентов к уровню жизни, поэтому мы оптимистично смотрим в будущее.
Застройщикам сейчас уже нужно пересматривать бизнес-модель на этот год или это преждевременно? Все нормализуется?
Пересматривать модель каждые несколько дней, а именно так быстро меняется экономическая ситуация, конечно, преждевременно. И бизнес, и покупатели нуждаются в стабильности и надежности даже в такой непростой период.
Компания «Балтийская жемчужина» продолжает придерживаться концепции доступности качественного жилья: сохраняем акции и сдерживаем цены, насколько это возможно. При этом у нас достаточно гибкая политика – мы стараемся своевременно реагировать на изменения в экономике, но только в пользу покупателей. Нам нужны клиенты, а клиентам нужны качественные квадратные метры по доступным ценам.
Что будет с ценами на новостройки в этом году? На сколько вырастет себестоимость строительства из-за девальвации?
Из-за девальвации подорожают импортные строительные материалы, это неизбежно приведет к увеличению себестоимости строительства. В основном это коснется элитных проектов, которые используют инновационные технологии, поэтому пострадают далеко не все.
Но не только девальвация ведет к росту цен. Большинство застройщиков до сих пор не перешли на новую схему работы. Поэтому в ближайшее время они обратятся за проектным финансированием в банки, и себестоимость недвижимости вырастет еще и на цену банковского продукта.
В целом экономическая ситуация непредсказуема, но при оптимистичном развитии событий цены могут вырасти на 10-15%. «Балтийская жемчужина» останется в выигрышном положении – мы имеем достаточно солидную финансовую базу, чтобы не обращаться за проектным финансированием в российские банки, и не закладывать цену банковского продукта в себестоимость недвижимости в микрорайоне.
Ваша компания отмечает 15-летний юбилей работы в Петербурге. Это большой срок. С чем к этой дате подошла компания? Какие подарки вы приготовили для покупателей?
В марте мы дарим скидку 15% на ряд квартир во всех 5-ти жилых кварталах, построенных компанией «Балтийская жемчужина», а также в строящихся ЖК комфорт-класса «Жемчужный каскад» и «Жемчужная гавань». Эта скидка суммируется со всеми акциями компании.
К своему юбилею компания подошла с гордостью за свои успехи. За 15 лет работы на территории площадью 205 га на южном берегу Финского залива мы реализовали микрорайон с недвижимостью класса «комфорт» и выше, построили школы и детские сады с бассейнами, проложили дороги и укрепили набережные.
«Балтийская жемчужина» показала новое направление для развития рынка недвижимости Петербурга. Сегодня на юго-западе мегаполиса реализуют свои проекты лидеры отрасли. Это открывает большие перспективы для развития транспортной, деловой и социальной инфраструктуры в Красносельском районе, который еще недавно был сильно недооценен и считался депрессивным.
В прошлом году компания получила золотой знак общественного контроля как «Надежный застройщик России». В том же году одним из авторитетных изданий микрорайон был назван символом города, наряду с Исаакиевским собором, Эрмитажем и другими шедеврами архитектуры.
В ближайшее время мы планируем завершить строительство 5-го детского сада и 5-этажного поликлинического комплекса для взрослых и детей. А затем приступим к реализации проекта масштабной деловой зоны и возведению двух малоэтажных кварталов бизнес-класса на берегу Финского залива.
Изменятся ли покупательские предпочтения из-за того, что экономика вошла в крутое пике? Например, ждать ли нам скачка спроса на квартиры с отделкой?
Квартиры с отделкой – это продукт, позволяющий сэкономить время и деньги на ремонт. Но он уравнивает покупателей, лишая их возможности выбора. Для прежнего рынка это привычный подход, но не для нового поколения, которое стремится к индивидуальности.
В «Балтийской жемчужине» нет квартир с отделкой, мы реализуем недвижимость в предчистовом варианте, позволяя жильцам воплощать в жизнь свои дизайнерские идеи, не переделывая ремонт застройщика.
Тренд на экологичность, энергоэффективность и сокращение себестоимости за счет умных планировок продолжится. К «эконому» низкого качества, я надеюсь, мы уже не вернемся. Те, кто имеет средства, будут выбирать качественные проекты, потому что нет смысла вкладывать свои средства в жильё, которое уже через несколько лет будет неликвидно.
Начало года ознаменовалось исторически низкой ипотечной ставкой – воспользовались ли этим покупатели? Что приобретали в ипотеку – просторные квартиры или студии?
Сокращение ипотечных ставок на 1-2 пункта – это отличный повод для новостей, но мало влияет на реальный покупательский спрос. Тех, кто принял решение о покупке, снижение ипотечных ставок обрадует и подтолкнет к сделке.
Население, реальные доходы которого не позволяют улучшить свое жилищное положение, не пойдут покупать квартиры из-за незначительного снижения ипотечных ставок. Все это нужные меры, но они не способны кардинально изменить ситуацию на рынке.
Студий в наших жилых кварталах нет. Мы ориентируемся на семейную целевую аудиторию. С 2020 года в «Балтийской жемчужине» действует услуга trade-in, которая позволяет приобрести более просторное жилье взамен имеющегося. К такому способу улучшения своего жилищного положения наши клиенты прибегают достаточно часто.
Прогнозируете ли вы рост удаленных покупок квартир в новостройках из-за коронавируса и в целом развитие digital на рынке недвижимости?
Диджитализация экономики была неизбежна еще до коронавируса. Новое поколение уходит во фриланс из-за стремительного развития информационных технологий с одной стороны, и проблем с пробками на дорогах мегаполисов – с другой. Поэтому сейчас люди хотят жить более комфортно там, где они проводят почти 24 часа в сутки. Повышаются требования к организации пространства для жизни и экологическим показателям локации.
Жилая среда за окном становится неотъемлемой частью планировок. Поэтому в «Балтийской жемчужине» еще 15 лет назад начали строить квартиры эргономичной близкой к квадратной форме с высокими до 3,1 метров потолками и широкими до 2-х метров окнами. Панорамное остекление позволяет чувствовать себя в единении с природой даже в холодное время года, что способствует психологическому комфорту жителей «жемчужных» кварталов.
Если коронавирус признают форс-мажором, как уже признали в Москве (мэр подписал указ) – ждать ли нам массовых просрочек по платежам, оформления ипотечных каникул, а также переносов сроков сдачи новостроек?
На данный момент мы оптимистично смотрим в будущее и не видим реальных причин для переноса сроков сдачи объектов. Коронавирус может стать не причиной, а поводом для подобных мер. Не все застройщики смогли пережить переход на новую схему работы и уменьшение спроса.
А напряжение со стороны покупателей назревало из-за сокращения реальных доходов и закредитованности еще до коронавируса.
Сейчас сложно прогнозировать, но каким вам видится развитие рынка новостроек в ближайшие полгода? Грозит ли ему дефицит новых проектов из-за макроэкономических потрясений?
Объектов будет меньше не только из-за макроэкономических потрясений. Переход на новую схему работы вынуждает многих застройщиков обращаться за проектным финансированием в банки. Финансовые институты, в свою очередь, опасаясь неплатежей, готовы финансировать только стандартные проекты массового спроса с понятной маржинальностью.
В связи с этим часть застройщиков уходит с рынка, а другие перепрофилируются в подрядные организации, либо переключаются на строительство коммерческих объектов и коттеджных поселков, которые пока не попадают под изменение законодательства. Но сокращение предложения вполне соотносится со снижением платежеспособного спроса. Поэтому рынок рано или поздно придет к равновесию, просто уже на более низком уровне.
Читайте также
«Застройщики осторожно подходят к запуску новых проектов, объемы строительства будут снижаться»
«Цены на новостройки снижаться не будут, потому что для этого нет объективных причин»
Автор: Ксения Стрельцова
Дата публикации 30 марта 2020
