Изменение условий программы льготной ипотеки может привести к временному сокращению спроса на новостройки – так считают эксперты, ведь покупателям понадобится время, чтобы привыкнуть к обновленным правилам. Что сегодня происходит на первичном рынке жилья Петербурга и области, как быстро дорожают квартиры – об этом специально для Новострой-СПб рассказал Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой».
Как бы вы охарактеризовали сейчас рынок новостроек Петербурга и области?
С начала 2021 года на рынке недвижимости наблюдался рост, подогретый льготной ипотекой. Длился он до июля, пока программу фактически не «отменили»: кредитый лимит по ипотеке с господдержкой сократили с 12 млн рублей до 3 млн – для Санкт-Петербурга это слишком маленькая сумма, так как цены успели сильно вырасти.
В целом, только с начала этого года квартиры в новостройках подорожали где-то на 15%. Способствовала этому не только дешевая ипотека, но и другие факторы.
Среди них – удорожание строительных материалов на 30-40%, переход компаний-застройщиков на проектное финансирование и эскроу-счета, сокращение предложения нового жилья: многие девелоперы завершили и распродали свои проекты, а новые на рынок пока не вышли.
Какие тренды можно выделить на первичном рынке города, а какие в Ленинградской области?
Основной тренд в области сегодня – это возведение массовых ЖК эконом- и комфорт-класса.
А в черте города – так как там есть ограничения по этажности и по социальной нагрузке – стали строить больше дорогого жилья: бизнес- и элит-класса.
Новостроек классов «эконом» и «комфорт» в Петербурге уже не так много.
Основной драйвер роста цен и спроса – льготная ипотека – осталась, но условия были изменены. Отразится ли это на рынке новостроек? Каким образом?
Безусловно, отразится. Ограничение по сумме кредита уже сейчас отталкивает многих потенциальных покупателей. Для приобретения жилья теперь нужно увеличивать долю собственных средств, но при этом зарплаты и доходы у населения не растут.
Возможный выход, который есть далеко не у всех, – продажа уже имеющейся квартиры и использование этих средств в качестве первоначального взноса.
Сейчас мы наблюдаем спад на рынке: люди привыкают к новым условиям кредитования, многие ждут снижения цен, которое, скорее всего, произойдет лишь в изначально переоцененных проектах. Новостройки с адекватной системой ценообразования (где цена соответствует качественным характеристикам жилого комплекса) не подешевеют.
Велика ли доля сделок по льготной ипотеке в ваших проектах в этом году? Востребованы ли сельская ипотека, военная, семейная? Часто ли совершают покупки с участием маткапитала?
Да, программа льготной ипотеки была у нас очень востребована. Доля по строящемуся жилью составляла порядка 60-70%. А в проекте «Новый Оккервиль» в Кудрово (где сейчас продаются готовые квартиры) доля льготной ипотеки – почти 100%.
Что касается военной ипотеки, у нас ее практически нет, связано это со сложной процедурой оформления и получения таких кредитов. А сельская ипотека на наши проекты не распространяется: Кудрово не входит в перечень локаций, в которых можно купить квартиру по этой программе.
Семейная ипотека пользуется популярностью чуть меньше, чем льготная, но и она востребована: если брать от общего количества ипотечных кредитов – ее доля составляет 10-15%.
Если говорить о материнском капитале, его покупатели тоже часто используют – в основном в качестве первого взноса (если ребенку уже исполнилось 3 года) или для погашения ипотечного кредита.
Покупают ли сегодня квартиры в новостройках в рассрочку, по программе трейд-ин?
После того, как льготная ипотека «притормозилась», мы видим явный рост спроса на рассрочку.
Сейчас мы открыли продажи во II очереди ЖК «Новый Лесснер» и запустили программу «25-25-25-25» – это 4 платежа по 25%.
Первый производится в момент заключения договора, остальные – 1 раз в полгода. Программа достаточно популярная, но в основном среди людей с хорошим уровнем дохода.
Также она подойдет тем, у кого в скором времени должны появиться деньги от продажи другой недвижимости – и им удобнее оплачивать покупку жилья в таком формате, без привлечения ипотеки.
Программы трейд-ин тоже есть, мы реализуем их совместно с нашими партнерами – агентствами недвижимости.
Схема такая: после того, как у клиента находится покупатель на его имеющееся жилье, мы на месяц резервируем для него новую квартиру в нашем жилом комплексе. Когда сделка по продаже прежней квартиры состоялась, мы заключаем с клиентом договор на приобретение новой квартиры и даем еще один месяц на ее оплату.
Какое жилье покупают сегодня в Петербурге, а какое – в области? Что, кроме цены, важно для клиентов?
Для клиентов очень важна «среда обитания». Например, в нашем проекте «Новый Оккервиль» люди покупают квартиры не столько из-за цены – сейчас она по Кудрово сравнялась с Невским районом Петербурга – а потому что это новые территории.
Это значит, что помимо жилья там строится много сопутствующей инфраструктуры: новые школы, детские сады, новые медицинские центры, физкультурно-оздоровительные центры с басссейнами и ледовыми аренами, магазины шаговой доступности, парк для отдыха, есть река. Именно эти факторы и влияют на приобретение квартиры в Ленинградской области.
В городе таких локаций, где с нуля создавалась бы вся инфраструктура, очень мало. И люди, которые приобретают второе-третье жилье, стараются купить не только квадратные метры, но и комфортную «среду обитания», чтобы была возможность не уезжать далеко от места проживания.
В нашем проекте мы делали акцент как раз на этом – и у нас все получилось. В прошлом году мы сдали последнюю, VI очередь.
В таком проекте в основном покупают семейные квартиры?
Да, мы делали упор именно на 2- и 3-комнатные квартиры. Доля малогабаритного жилья очень небольшая – студий практически нет.
Мы считаем, что студии приобретают как временное жилье, либо для сдачи в аренду. А квартиры побольше покупают семейные люди для постоянного проживания.
Вы сейчас говорите про ЖК «Новый Оккервиль» – это проект в области. А как обстоят дела в городе?
В городе ситуация похожая. В ЖК «Новый Лесснер» в Выборгском районе мы вообще не проектировали студии. И покупатели это ценят. Многие отмечают, что именно отсутствие студий стало для них одним из критериев выбора.
Из внутренней инфраструктуры в жилом комплексе будут построены детский сад, объединенное здание школы и детсада, многоуровневые и подземные паркинги, передовой медицинский центр, встроенные помещения для размещения объектов обслуживания населения.
Также покупатели обращают большое внимание на безопасность – чтобы, например, дети могли спокойно играть во дворе без машин, чтобы было видеонаблюдение в парадных, лифтах и на территории, круглосуточные диспетчерские службы.
Одним словом, покупатели сегодня смотрят не только на квартиру, они смотрят шире: на инфраструктуру, на материалы, из которых строится дом, на безопасность проживания.
Вы упомянули паркинги. Насколько активно люди покупают машино-места? Некоторые девелоперы говорят о том, что парковки в ЖК сегодня полупустые из-за высокой стоимости.
У нас машино-места продаются очень хорошо. Чтобы не было спекуляций, у нас стоит ограничение, что места в паркинге могут приобрести только покупатели квартир.
В Петербурге очень жесткие нормативы: на 80 кв. м жилого дома должно быть одно машино-место, поэтому застройщики обязаны их проектировать.
Да, не у всех они продаются хорошо из-за дороговизны, которая возникает по причине высокой себестоимости строительства – нам приходится предоставлять скидки, а также запускать программы рассрочки на приобретение машино-мест.
Как сильно выросли в цене ваши проекты с начала года? Какой рост цен вы ожидаете еще в среднем по рынку до конца года?
По ЖК «Новый Лесснер» с начала года цена выросла на 15%. Я думаю, что в оставшиеся до осени месяцы рост цен будет не таким стремительным.
Осенью, когда мы начнем готовиться к сдаче I очереди, цена может «прибавить» около 5% – так происходит во всех ЖК в преддверии сдачи.
Планируете ли вы выводить новые проекты в этом году?
В настоящее время мы ведем переговоры о покупке земли под новое строительство. Подробнее об этом сможем рассказать чуть позже.
А в июле мы открыли продажи во II очередь ЖК «Новый Лесснер» на 1400 квартир. Мы серьезно проработали квартирографию, потому что сейчас тренд на квартиры евроформата – с большой кухней-гостиной, комфортной гостевой зоной, вместительными балконами. Студии во II очереди отсутствуют.
Каким вам видится развитие рынка новостроек в ближайшее время? Согласны ли вы с тем, что на рынке формируется ипотечный пузырь?
По поводу ипотечного пузыря – нет. Банки очень щепетильно относятся к одобрению кредитов.
В целом по рынку: я думаю, что к концу года он сбалансируется по спросу и предложению, а цены стабилизируются.
Читайте также
Старая квартира в обмен на новую: как работает схема трейд-ин на рынке новостроек
Новостройки точно не станут дешевле: себестоимость строительства вырастет до конца года минимум на 16%
Автор: Ольга Иванова
Дата публикации 22 июля 2021
