В этом году ипотечные ставки в России достигли исторического минимума. А для поддержания строительной отрасли была введена программа льготной ипотеки под 6,5% годовых. Как она повлияла на первичный рынок недвижимости Санкт-Петербурга, стало ли жилье более доступным, об этом специально для Новострой-СПб рассказал Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».
Сначала о том, каковы результаты продаж на рынке новостроек Петербурга с начала года. Действительно ли ипотека повысила спрос и цены?
Хотя в Санкт-Петербурге еще наблюдаются перебои в регистрации сделок, с чем мы столкнулись в последние несколько месяцев, когда Росреестр переходил на новое ПО, – в целом уже можно сказать, что к концу октября по продажам рынок практически вернулся к результатам прошлого года. И это в первую очередь произошло благодаря введению программы льготной ипотеки.
Об этом говорит доля ипотечных сделок, она достаточно высока: в наших проектах, реализуемых в Приморском районе, доля ипотеки выше 50%, в Санкт-Петербурге есть проекты, где доля ипотеки превышает 70%.
Рост спроса разогрел и цены на квартиры. Хотя в наших проектах мы практически не меняли прайс (даже в активно строящемся ЖК «Ойкумена» цены в среднем повысились на 5%), в среднем по рынку новостроек Санкт-Петербурга за год цены выросли на 15-17%. Средний бюджет покупки квартиры в петербургской новостройке – около 5,5 млн руб.
Интересно поговорить и о риске ипотечного пузыря – надувается он из-за низких ставок и огромного числа ипотек, а также параллельного падения доходов населения – или нет?
Санкт-Петербург и Ленобласть действительно вошли в число регионов, где льготная ипотека оказалась наиболее востребованной: по последним данным, по программе господдержки было зарегистрировано не менее 15 тыс. сделок. При этом рост просрочки наблюдался летом – то есть, вероятнее всего, это были заемщики, которые взяли ипотеку давно, но столкнулись в пандемию с самоизоляцией, кто-то потерял работу или попал под сокращение зарплаты.
Непосредственно льготные кредиты (ипотека с господдержкой стартовала, напомню, в апреле) банки выдавали, уже оценивая заемщиков более жестко и взвешенно. Поэтому здесь, на мой взгляд, процент просрочки не будет выше среднего.
Конечно, риск невозврата кредитов существует, так как мы вновь видим усиление коронавирусных ограничений, и если вновь власти будут вынуждены ввести самоизоляцию и закрыть предприятия, ряд заемщиков неизбежно столкнется с затруднениями по выплате кредитов. Однако, думаю, банки также оценивали эти риски при оценке платежеспособности заемщиков.
Есть ли какие-то цифры по Петербургу и области по плохим кредитам? Какая сегодня доля просрочки?
По России доля просроченной ипотеки не превышает 1,5%, по Санкт-Петербургу ситуация с просрочкой по жилищным кредитам также укладывается в эти рамки.
В целом считается нормальным, если доля «плохих долгов» не выходит за пределы 2% от объема выдачи.
Что банкам делать с этими залоговыми квартирами?
У банков давно отработаны инструменты по реализации объектов залога, созданы специальные департаменты, которые этим занимаются. Банки накопили с 2008 года огромный опыт в этом отношении.
Особенно острой была ситуация с валютной ипотекой и кризис 2015 года: тогда многие заемщики с валютными кредитами были вынуждены продавать квартиры из-под залога. Эти объекты чаще всего продают с торгов или выставляют в специальном разделе на сайте банка.
Ипотечные каникулы работают?
Назвать настоящим спасением для ипотечного заемщика, попавшего в трудные жизненные обстоятельства, кредитные каникулы сложно. Прежде всего, потому что – если говорить о пандемии – каникулы предоставлялись на не слишком долгий срок, примерно на полгода в лучшем случае. И основная проблема в том, что каникулы не освобождают заемщика от уплаты ни долга, ни процентов, по сути, они просто накапливаются, и их все равно необходимо будет погасить банку.
В результате может увеличиться ежемесячный платеж, что никак не поможет людям, даже если удалось найти новую работу. Так как за время «простоя» у многих могут накопиться долги не только по ипотеке, но и по другим кредитам, а также по коммунальным платежам. Поэтому, конечно, заемщику стоит несколько раз взвесить свои финансовые возможности, прежде чем решаться на ипотеку.
Если падение доходов продолжится, чем это грозит рынку и экономике?
Прогнозы лучше выстраивать исходя из текущих реалий. Конечно, должен быть и план Б на случай резкого снижения спроса. Однако вспомним предыдущие кризисы, особенно 2015 года, когда многие прогнозировали обвал рынка недвижимости.
В 2008 году пугали остановкой строек. Ничего этого не произошло. Думаю, не случится и сейчас, так как для этого есть несколько оснований: у граждан на руках достаточно большой объем наличных средств (по последним озвученным данным, в России с начала года с депозитов сняли около 1,7 трлн руб.) – определенная доля этих сбережений продолжит поступать на рынок недвижимости и поддержит отрасль.
Несмотря на пандемию, выручка застройщиков в среднем достигла показателей прошлого года, а у некоторых компаний и превысила прошлогодние результаты, что позволит сформировать подушку безопасности на какое-то время.
Стройки теперь ведутся за счет проектного финансирования, что позволит в самом крайнем случае пережить снижение продаж (как это, в принципе, уже было весной этого года). Так что строительная отрасль выстоит, но трудно придется малым и средним предприятиям, сфере туризма, развлечений и услуг.
Читайте также
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в октябре
Застройщики скупают землю в Петербурге под жилищное строительство. Грядет бум новостроек?
Автор: Кристина Авдеева
Дата публикации 11 ноября 2020
