Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная стрела», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о ситуации на рынке малоэтажных новостроек, последствиях новых законов в строительстве и стимулировании спроса на жилье в кризис.
Николай, в своем прошлом интервью Novostroy-SPb.ru вы говорили, что при положительной динамике в 2016 году «Красная стрела» может запустить еще один проект. Надо полагать, позитивной динамики не было?
Наоборот, мы довольны продажами. На текущий момент в ЖК «Неоклассика» реализовано уже около 25% квартир, что является плановым показателем. Сейчас к запуску готовится второй проект на соседнем участке. По своим характеристикам он похож на «Неоклассику», но там будет немного другая квартирография. В целом, наша компания продолжает делать акцент на малоэтажные комплексы комфорт-класса в городской черте. Я считаю Пушкинский район Санкт-Петербурга одной из наиболее перспективных локаций в петербургской агломерации для запуска подобных проектов.
Какова была ситуация на рынке малоэтажного жилья в Ленобласти за последние полгода?
Она не отличается от ситуации в других сегментах первичного рынка недвижимости. Первый квартал был неплохим, в феврале и марте отмечался всплеск продаж, который был вызван новостями об отмене господдержки ипотечного кредитования. Я рад, что это было лишь слухом. Программа оказала значительную поддержку. Продлить ее действие до конца года в текущей ситуации было правильным решением. В апреле, когда стало очевидно, что ставки на строящееся жилье остаются на уровне 12%, ажиотаж понемногу пошел на спад. К этому добавилось традиционное снижение активности в мае, вызванное сезоном отпусков. В целом, результаты первого полугодия можно назвать успешными. В конце 2015 года мы готовились к худшему.
Какие события, на ваш взгляд, оказали существенное влияние на ситуацию на рынке новостроек в 2016 году?
В этом году произошло несколько важных событий, повлиявших на рынок. Во-первых, как я уже говорил, была продлена государственная программа субсидирования процентной ставки по ипотеке. Также в текущем году в силу должны вступить новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт-Петербурга, в которых содержатся более жесткие требования к вновь возводимым объектам. Также были приняты поправки в 214-ФЗ. Помимо этого, значимым событием для рынка должно стать изменение правил страхования, и, возможно, введение единого компенсационного фонда для застройщиков. Мы продолжаем следить за разработкой программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в рамках которой планируется выпуск квазигосударственных ипотечных облигаций.
Если сравнивать Петербург и область, где сейчас ситуация наиболее благоприятная?
Сейчас уже сложно делить рынки недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области по административным границам. Они так тесно переплелись, что в последние пять лет правильнее говорить о Санкт-Петербургской агломерации, нежели об изолированных рынках двух регионов. В последние месяцы в обоих субъектах в сфере недвижимости наблюдается стабильность. Продажи новостроек в них примерно равны. От месяца к месяцу мы наблюдаем перетекание спроса от проектов в городе, к областным, и наоборот. При этом разница составляет всего 5-7%. Кроме того, что в одном, что в другом регионах практически не появляются новые интересные проекты. На рынок в принципе выходит мало объектов.
Одним из негативных явлений кризиса стало снижение спроса. Вы каким-то образом его стимулируете?
Безусловно, мы продолжаем работу в направлении поддержания спроса. Так, мы разработали для наших покупателей несколько форм оплаты в рассрочку, чтобы они могли выбрать наиболее удобную для себя. Прежде всего, клиенты могут воспользоваться беспроцентной рассрочкой до конца строительства (IV квартал 2018 года). Достаточно внести первоначальный взнос в размере 30% от стоимости квартиры. Еще есть программа «Фиксированный остаток». В этом случае покупатель может внести 60% стоимости в качестве первого взноса, еще 10% выплатить в течение строительства дома, и оставшиеся 30% внести в рамках последнего платежа непосредственно перед вводом объекта в эксплуатацию. Существует и более дробная схема – «Легкий старт». Здесь первый взнос составляет всего 5%, еще 25% стоимости вносятся в течение шести месяцев после регистрации ДДУ, затем 30% – в течение 12 месяцев после регистрации ДДУ, и остаток – 40% – можно внести до окончания строительства дома по индивидуальному графику. Кроме того, есть ипотечные программы с субсидированной процентной ставкой от трех банков-партнеров. При единовременной оплате покупатели получают скидку 4% от стоимости квартиры.
Заметили ли вы какие-то изменения в поведении покупателей? Кто сегодня по-прежнему покупает, а кто предпочел отказаться от покупки?
В последний год на рынке практически не осталось инвесторов. Люди приобретают недвижимость, чтобы решить жилищный вопрос. Клиенты, которые совершают сделки сейчас, обычно уже не могут ждать. Часто им нужна квартира в самой ближайшей перспективе, и тогда они покупают недвижимость в доме перед сдачей или же в готовом объекте. Вторая категория клиентов обладает несколько большим запасом времени и готова подождать 2-3 года. Но и те, и другие покупатели стали очень внимательно и скрупулезно подходить к выбору объекта. Если раньше основное значение имела локация, а какой именно дом и застройщика выбрать было для многих второстепенными факторами, то сейчас важно все. Клиенты досконально изучают проект, концепцию, квартирографию, даже техническое наполнение дома. Кроме того, «под лупой» рассматривают репутацию застройщика, что о нем писали СМИ в последние годы. И это очень хорошо. Благодаря такому отношению спрос сдвигается в пользу качественных, продуманных проектов и надежных компаний.
Сейчас чиновники очень много говорят о защите дольщиков и даже предпринимают конкретные шаги к этому. Взять, к примеру, уголовную ответственность застройщика. На ваш взгляд, способна ли данная мера действительно гарантировать защиту людям, вложившим свои средства в стройку?
Сомневаюсь, что это значительно уменьшит количество долгостроев. Применение данной меры в отношении застройщика не ускорит достройку объекта и не приблизит срок его сдачи. Это такой психологический прием. В то же время, строительные компании, которые и раньше строили на совесть, продолжат это делать, несмотря ни на какие новшества в законодательстве.
Вы реализуете квартиры по ДДУ, как и многие другие застройщики в Петербурге и Ленобласти. Как вы думаете, почему некоторые люди все еще вкладывают деньги в ЖСК, хотя в СМИ чуть ли не каждый день говорят, что это очень рискованно?
Почти все случаи, когда покупатель соглашается на риск, объясняются низкой ценой или возможной выгодой в каком-то другом аспекте. На рынке есть определенная доля людей, которые готовы к задержкам или просто надеются на лучшее. Пока жилищно-строительные кооперативы не запрещены часть застройщиков будут пользоваться этой схемой реализации своих объектов, и на них будут находиться покупатели. В данном случае каждый человек самостоятельно соотносит риски и принимает решение.
Те покупатели, которые приходят к вам, имеют четкое понимание, что они подписывают при покупке квартиры? Знают ли они о преимуществах ДДУ?
Обычно покупатели имеют общее представление о том, что ДДУ лучше защищает их права. При этом с юридическими особенностями договора долевого участия покупатели знакомы слабо и, зачастую, они прибегают к помощи профессиональных риэлторов. Но имеющееся, хотя бы даже базовое знание, уже лучше, чем ничего. Оно помогает людям ориентироваться на рынке недвижимости и выбирать ответственных застройщиков и надежные проекты.
Какие у вас ожидания от второй половины 2016 года?
Я могу охарактеризовать свои ожидания от второй половины 2016 года как осторожно-оптимистичные. Думаю, хуже уже не будет. Скорее всего, в ближайшие месяцы мы увидим волнообразный спрос с пиками в конце августа – сентябре и декабре. Принятие или же вступление в силу тех инициатив, о которых я говорил выше, также может значительно повлиять на рынок и продажи.
Помимо этого, я ожидаю незначительного – в пределах 2-5% – роста цен на проекты эконом- и комфорт-класса. Однако повышение стоимости квадратного метра произойдет только в качественных, продуманных комплексах, которые в силу негативной конъюнктуры были выведены по ценам немного ниже рыночных. Этот прогноз реализуется, если в ближайшие месяцы не произойдут непредвиденные события в экономике или политике.
Дата публикации 27 июня 2016
