Сельская ипотека: где купить квартиру в новостройке на выгодных условиях

С 1 января 2020 года начала работать новая госпрограмма «Сельская ипотека». Уже сейчас эксперты говорят, что она пользуется повышенным спросом среди россиян. Кто может ею воспользоваться, какие условия должны быть обязательно соблюдены заемщиками, в каких регионах действует программа – подробно расскажет Новострой-СПб.

Для кого и на каких условиях

Льготная ипотека в рамках федеральной программы «Комплексного развития сельских территорий» разработана для поддержки небольших поселений и сокращения оттока жителей из области. Пока ее оператором выступает только Россельхозбанк, возможно, позже присоединится Сбербанк. Участники программы могут купить себе квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке, дом с землей или саму землю под дальнейшее строительство на территории сельских поселений РФ по субсидированной ставке от 2,7 до 3%.

К ним не относятся Петербург, Москва и Московская область. Зато Ленинградская область в деле: перечень соответствующих населенных пунктов утвержден Правительством 47 региона. Среди них – некоторые поселения и агломерации Бокситогорского, Волосовского, Волховского, Всеволожского, Выборгского, Гатчинского, Кингисеппского, Киришского, Кировского, Лодейнопольского, Ломоносовского, Лужского, Подпорожского, Приозерского, Сланцевского, Тихвинского и Тосненского муниципальных районов.

«Одно из главных условий программы «сельская ипотека» – это назначение кредита, то есть приобретение дома, квартиры или участка непосредственно в сельской местности, за городом. Приобретаемое жилье может быть разным по метражу и в целом по качеству. При выборе объекта стоит учесть, что это должно быть капитальное строение с подведенными коммуникациями, не ветхое, с возможностью проживать в нем круглый год»

Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»)

Основные условия программы:

- первоначальный взнос – не менее 10%;

- срок кредитования – от 1 до 300 месяцев;

- сумма кредита – от 100 тыс. до 5 млн руб. для объектов, находящихся на территории Ленобласти, а также субъектов РФ, входящих в состав Дальневосточного федерального округа;

- для остальных сумма кредита ограничивается 3 млн руб.;

- кредит выдается под залог приобретаемой недвижимости;

- предусмотрено обязательное страхование имущества;

- ставка 2,7% предоставляется при наличии страхования жизни и здоровья заемщика на весь срок кредита.

Примечательно, что жилье можно подобрать без привязки к месту прописки. Достаточно иметь гражданство РФ и выбрать любой понравившийся населенный пункт. Воспользоваться кредитом можно лишь один раз в жизни. Приобретенную по нему квартиру нельзя продать в течение 5 лет, даже если ипотека будет полностью выплачена.

Важное дополнение: численность населения, постоянно проживающего на выбранной покупателем сельской территории, не должна превышать 30 тыс. человек. Поэтому новостройки в Сертолово, Мурино и Кудрово не вошли в программу, а территории Янино, Новоселья, Токсово, Кузьмолово и Бугров подпадают под ее действие, сообщает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС».

Как отмечает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», наиболее активно жилое строительство ведется как раз там, где сейчас максимально востребовано жилье по программе сельской ипотеки: в поселке Бугры, микрорайоне Янино (Всеволожский район) и в поселке Аннино (Ломоносовский район).

«Чтобы покупатель мог воспользоваться сельской ипотекой, новостройка должна быть аккредитована по этой программе. Если речь идет о строительстве дома, то подрядная организация, которая занимается строительством, также должна соответствовать требованиям банка»

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»

Неожиданный спрос

Сельская ипотека «выстрелила» сразу же после запуска: в объектах, которые в ней участвуют, зафиксировано рекордное количество броней. На конец марта в Ленобласти по этой программе было проведено 33 сделки, включая отдаленные районы. «Средняя» сумма, которую берут покупатели – около 4 млн руб. Правда, оформление договора занимает больше времени в сравнении с другими сделками: после одобрения ДДУ банком, он направляется на согласование в Минсельхоз.

С момента подачи заявки до подписания может пройти до двух недель, информирует Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования «Петербургской Недвижимости». Скорее всего, программу придется продлевать, так как спрос на нее довольно высокий: по состоянию на конец февраля, было подано более 20 тысяч заявок.

Не стоит забывать о том, что на проект государство выделило около 1 млрд рублей – при такой востребованности «сельской ипотеки» среди покупателей жилья этих денег может не хватить. Ленобласть тоже оказалась не готова к столь активному спросу на сельскую ипотеку. Хотя, безусловно, был расчет на то, что эта программа подстегнет интерес потенциальных покупателей к сельским территориям.

Судя по всему, часть клиентов решаются на приобретение жилья именно благодаря беспрецедентно низкой ставке, а некоторые переориентируются на более выгодное предложение по ипотеке, хотя раньше рассматривали другие районы Ленобласти. «В связи с появлением программы на рынке иногда возникают парадоксальные ситуации: к примеру, в Мурино ипотеку можно взять от 7,5%, а в Буграх, буквально через дорогу, – под 2,7%», - сообщает Юлия Мошкова.

Сейчас в ближайших к Петербургу районах по программе сельской ипотеки представлены разные проекты. Среди них ЖК «Новое Горелово», «Энфилд», «Ясно.Янино», «Янила Драйв», «Янила Кантри», EcoCity, «Новоселье: Городские кварталы» и другие.

«Появление программы сельской ипотеки стало следствием ситуации, в которой оказались многие застройщики и жители в регионах. Внесение поправок в 214-ФЗ повысило цены на новые проекты, при этом у населения доход не увеличился. В результате спрос сократился, а застройщики оказались в сложном положении. Понизив минимальную ставку более чем в два раза, государство простимулировало покупательский спрос и развитие территорий в определенных локациях»

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management

…И нежданные коррективы

Одна из причин ажиотажного спроса на «сельскую ипотеку» – очень низкая процентная ставка, по которой можно купить квартиру в Ленобласти в многоквартирном доме. В середине марта был выдан первый кредит – на лот в ЖК «Энфилд» (поселок Бугры, Всеволожский район). Остальные покупатели с нетерпением ждали своей очереди.

Но 1 апреля стало известно, что власти Ленобласти собираются внести коррективы в уже действующую программу – об этом написало одно из крупных российских изданий, ссылаясь на документ, который имеется в его распоряжении. В нем говорится, что Комитет по строительству предлагает ввести в список обязательных условий сельской ипотеки высотность зданий и ограничить их тремя этажами.

Эту идею поддержал губернатор Ленобласти Александр Дрозденко: многоэтажные жилые комплексы «перетянули» весь спрос в регионе на себя, что лишает программу ее первоначального смысла. Ранее было также предложено исключить из программы зоны массовой жилой застройки, к которым относятся популярные Бугры и Янино.

Предложенные изменения вступят в силу после того как их примет Комитет по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу Ленинградской области, который контролирует работу программы. Если данные меры будут приняты, то большинство застройщиков не смогут работать с сельской ипотекой. Вряд ли покупательский спрос «переметнется» на другие, малообжитые районы, ведь в них нет самого главного – необходимой для качественной и комфортной жизни инфраструктуры.

«При выборе сельского или городского жилья люди ориентируются не только на условия покупки. Один из основных вопросов – это обеспеченность инфраструктурой. Сельские территории в этом отношении обычно развиты значительно слабее. Исключение составляют проекты в исторически развитых районах (Пушкин, Всеволожск и т.п.) или такие, где девелопер самостоятельно позаботился о наличии детских садов, школ, больниц и дорог»

Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»)

Но пока что сельская ипотека остается крайне привлекательной для клиентов, рассуждает Анжелика Альшаева. Ведь покупатели жилья в пригородных локациях очень чувствительны к ценам на квартиры, к размеру первого взноса и ежемесячного платежа по ипотеке, а новая программа позволяет существенно сэкономить.

Если взять в качестве примера однокомнатную квартиру в Янино за 2,7 млн руб., то при одинаковом первом взносе 10% и сроке кредита 15 лет получатся следующие цифры:

- ежемесячный платеж по программе сельской ипотеки по ставке 2,7% годовых составит 16,5 тыс. руб.;

- ежемесячный платеж по базовой ипотечной программе по ставке 9% годовых – 24,7 тыс. руб.

Очевидно, что разница в ежемесячном платеже более 8 тыс. руб. весьма ощутима для покупателей жилья бюджетного сегмента.

Кто покупатели и что чаще приобретают

Программа сельской ипотеки не выдвигает никаких специфических требований к заемщикам. Они абсолютно стандартны: «белая» зарплата, чистая кредитная история, полный набор документов. К тому же, реализуется она совсем недавно (и в нестандартных условиях – кризис, пандемия и т.п.), так что говорить о ярко выраженном портрете «усредненного» покупателя пока некорректно.

Понятно только одно: это люди, которые хотят побыстрее выйти на сделку, так как долгосрочные перспективы этой программы пока не определены. Большая часть из них – семьи с детьми, которые хотят улучшить свои жилищные условия.

ЖК, в которых можно купить квартиру по программе «Сельская ипотека»

Пандемия и популярность сельской ипотеки

В последние недели до 10% увеличился спрос на всю жилую недвижимость, в том числе и с привлечением сельской ипотеки. При этом в большинстве случаев приобретается недвижимость эконом- и комфорт-класса, говорит Катерина Соболева.

Когда ВОЗ объявила о пандемии, покупатели стали еще активнее интересоваться загородными объектами: там меньше народа, значит, риск заразиться тоже ниже. К тому же, находиться в самоизоляции на своем собственном участке гораздо приятнее, чем в городской квартире: всегда можно выйти на свежий воздух, размяться и найти себе какое-то занятие.

Так, с момента анонсирования запуска сельской ипотеки специалисты ГК «Ленстройтрест» получили более сотни запросов от своих клиентов, которые хотели узнать, как можно воспользоваться этой программой.

В первую очередь, она оказалась востребована у тех, кто уже остановил свой выбор на проектах в указанных локациях, но по каким-то причинам откладывал покупку. В марте в проекте «Янила» уже состоялись несколько сделок: например, Россельхозбанк одобрил кредит по ставке 2,7% годовых на однокомнатную квартиру в строящемся доме во II очереди проекта.

Аналогичная ситуация наблюдается и у других застройщиков. В ЖК «Ясно.Янино» от ГК «КВС» первая сделка по программе была заключена 18 марта, и сейчас по ней уже подано около 100 заявок.

В 2019 году доля ипотечных сделок по ЖК EcoCity от Группы RBI держалась на уровне 70%. На начало текущего года этот показатель составил около 50%. Однако в компании ожидают, что их количество увеличится ка минимум до 60% в том числе благодаря «сельской ипотеке».

Может ли вырасти ставка

В нынешней непростой ситуации нет никакой уверенности в завтрашнем дне. ЦБ пока не стал поднимать ключевую ставку. Но у покупателей есть опасения, что если это решение будет пересмотрено, следом вырастет и сельская ипотека.

Пока что эти опасения беспочвенны: ставка зафиксирована на весь срок действия программы, до 2025 года. Остальное зависит от действий Минсельхоза. В случае прекращения финансирования программы ставка скорректируется, полагает Юлия Мошкова. Она будет рассчитываться по схеме «ключевая ставка + ставка на момент подписания кредитного договора».

К тому же, для поднятия ставки ЦБ не самое подходящее время. Российская экономика обрушится окончательно. Но даже если такое произойдет, все участники рынка будут надеяться, что ипотечные программы, такие как сельская или семейная ипотека, сохранят прежние ставки, комментирует Катерина Соболева.

Сейчас скорее стоит ожидать роста стоимости квадратного метра в проектах, которые попадают под действие льготной ипотеки, считает Ян Фельдман. Ведь как только становится выгоднее приобретать жилье на определенной территории, спрос начинает превышать предложение. И, как следствие, поднимаются цены. За примером далеко ходить не надо: так произошло с дальневосточной ипотекой под 2%.

Читайте также

Кредиты на жилье станут доступнее с 1 апреля​

В 2020 году объем выдачи ипотечных кредитов может сократиться на 10-12%

Автор: Евгения Рекшан