Рынок сервисных апартаментов Петербурга переживает сейчас не лучшие времена. К счастью, у этого формата недвижимости есть запас прочности: если активная фаза эпидемии коронавируса не продлится слишком долго, апартаменты быстро восстановятся, вернув себе статус одного из самых инвестиционно привлекательных сегментов недвижимости. Ольга Смирнова, операционный директор девелоперской группы PLG, специально для Новострой-СПб рассказала о состоянии рынка апарт-отелей Северной столицы, его перспективах развития и трудностях, с которыми пришлось столкнуться из-за пандемии и падения рубля.
Как в новой реальности чувствует себя рынок апарт-отелей? Сильно ли они сейчас просели из-за карантина и закрытых границ?
Петербургские апарт-отели, конечно же, потеряли загрузку. Тем не менее, некоторые игроки продолжают обрабатывать локальный спрос, предлагая услуги по самоизоляции. Оставаясь в апартаментах, гости могут готовить еду самостоятельно, либо заказывать ее прямо в номер, пользоваться сервисами и услугами, не выходя на улицу.
Комбинированная модель бизнеса, предусматривающего и краткосрочную и долгосрочную аренду, обеспечивает его гибкость. Сейчас сложно что-то прогнозировать, но если пандемия закончится летом, то арендный доход вернется к нам к концу года. В первую очередь внутренний туризм, чуть позже – международный.
Петербург по-прежнему остается лучшим направлением для культурного туризма в мире по версии World Travel Awards: на протяжении нескольких лет мы оставались самым быстрорастущим туристическим направлением в Европе.
Кроме того, есть основания рассчитывать на отложенный спрос – в 2021 г. к нам доедут те, кто отложил путешествие в 2020 г.
А предпринимаются ли городом какие-либо шаги для поддержки туристической отрасли?
Отельеры направили письма в правительство РФ и Петербурга с предложениями о помощи отрасли. Сложно сказать, какие позиции удастся согласовать. Отелям хотелось бы обнулить счета за коммунальные платежи, социальные фонды, налоги на землю, имущество и доходы, а также рефинансировать существующие займы гостиниц, чтобы обеспечить кредитные каникулы до конца года.
На сегодняшний день город лишь дал отсрочку по проверкам и налоговым платежам, которые, правда, все равно придется компенсировать после снятия карантинных мер. Проекты апарт- и инвест-отелей созданы для решения стратегически важной для Петербурга задачи – развивать туристическую отрасль.
Поэтому участники этого рынка могли бы претендовать на налоговые льготы, которые существуют в некоторых странах Европы. Там налоговая нагрузка на гостиничный бизнес колеблется в пределах всего 7-15% в отличие от стандартных 20% в России.
Также известно, что законодатели рассматривают введение дополнительного гостиничного сбора. Если его введут, это точно не пойдет на пользу индустрии гостеприимства.
Что с ценами на покупку сервисных апартаментов? Как сказалась на вашем ценообразовании волатильность рубля?
Мы стараемся удержать существующие на сегодняшний день цены как можно дольше. Но в перспективе двух-трех месяцев недвижимость все равно продолжит дорожать – порядка 30% строительных материалов импортные – вряд ли нам удастся полностью локализовать свои закупки.
Падает ли сейчас спрос на апартаменты?
Сейчас работают несколько факторов: важная часть нашей аудитории – малые предприниматели – конечно, занимают выжидательную позицию и перенаправляют свои ресурсы на сохранение бизнеса.
При этом люди из найма, имеющие какие-то сбережения, наоборот, активно ищут способы их сохранения на фоне падающего рубля. В целом, спрос снизился во всех сегментах недвижимости, но дальнейшие перспективы полностью зависят от продолжительности активной фазы эпидемии.
Что сейчас делать инвесторам, которые располагают определенной суммой денег и хотят вложить их в недвижимость? Удачное ли время для инвестиций в апартаменты?
Недвижимость – одна из самых твёрдых валют, которая меньше всего подвержена волатильности, это доказали десятки экономических кризисов. При этом именно сервисная недвижимость дает максимально широкий набор сценариев возможного получения дохода в будущем.
Инвестор может зарабатывать на росте цены квадрата, может сохранить актив после ввода объекта в эксплуатацию и получать арендный доход через управляющую компанию или самостоятельно. Если проект находится в хорошей локации и имеет логику в своей концепции – он всегда будет ликвиден.
Поэтому мой ответ – если у вас есть сбережения – инвестируйте, пусть деньги работают.
Как у вас выстроены продажи во время карантина?
До конца режима самоизоляции отдел продаж PLG работает в режиме онлайн. Мы консультируем клиентов с помощью whatsapp, telegram, skype, zoom и по телефону. Мы продлили срок бронирования номеров с двух недель до месяца – это отличная возможность зафиксировать текущую стоимость.
Если клиент определился с выбором, мы подписываем договор с помощью курьерской службы и подаем документ на электронную регистрацию.
Когда введутся в эксплуатацию ваши первые проекты? Из-за COVID-19 вы как-то скорректировали прогнозы по доходности для инвесторов – покупателей номеров в ваших инвест-отелях?
Первую очередь инвест-отеля «Интуит» у метро Купчино мы вводим в эксплуатацию в конце 2020 г., вторая очередь – 4-й квартал 2022 г. Инвест-отель «Про.Молодость» на станции метро «Улица Дыбенко» также будет запущен в 4-м квартале 2022 г.
На текущий момент мы не корректировали уровень доходности наших проектов – мы начинаем принимать туристов в 2021 г., сейчас нет оснований думать, что эпидемия отрицательно скажется на турпотоке в следующем году.
Каков сейчас статус апартаментов? Закреплен ли он на законодательном уровне? И какая работа ведется в этом направлении?
Понятие «апартаменты» в действующем законодательстве отсутствует. Но соответствующий законопроект, подготовленный Советом Федерации, направлен на рассмотрение в правительство.
Сенаторы хотят внести в жилищное законодательство понятие «апартаменты в многофункциональном доме» как новый вид жилых помещений. Это позволит дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и к самим апартаментам.
Определяются статус уже построенных апартаментов и зданий с ними, а также условия обеспечения жилищных прав граждан, которые в них проживают. Совфед предлагает применять общие нормы Жилищного кодекса, которые распространяются на многоквартирный дом, в отношении апартаментов.
В апартаментах по-прежнему нельзя прописаться?
Да. Постоянную регистрацию в них оформить нельзя, вместо этого мы предлагаем оформление временной регистрации сроком на 5 лет с возможностью продления.
Она дает такие же юридические права, что и постоянная. Владелец может получить паспорт и другие документы, оформить ребенка в детский сад или школу неподалеку, вызывать врача из ближайшей поликлиники, записываться на прием по полису ОМС, а также дарить, продавать или отдавать в наследство свое имущество.
К тому же ограничений на продление такой регистрации нет. Если приобрести номер в инвестиционном отеле, где работает управляющая компания, то все документальные вопросы по оформлению регистрации она возьмет на себя.
А нужно ли приравнивать апартаменты к квартирам?
На мой взгляд, нет. У каждого из этих продуктов есть свои преимущества. При этом не нужно устанавливать четкие водоразделы, которые противопоставляли бы квартиры апартаментам. Органичное сосуществование двух продуктов приведет к разнообразию спроса и предложения, а также развитию рынка в целом.
Важно, чтобы для апартаментов существовали понятные и логичные правила и нормы – они должны отличаться от принципов регулирования жилой недвижимости.
Как девелоперу инвест-отелей – чего бы вам хотелось? Вы же строите не гостиницы в традиционном понимании, в то же время это и не жилье… Что вы ждете от законодателей?
Законодательное оформление статуса апарт- и инвест-отелей должно сопровождаться разграничением проектов жилых апартаментов и сервисных, поскольку вторые работают на рынке гостиничной недвижимости, предоставляя соответствующие услуги.
Закон должен давать возможность девелоперам удовлетворять новые потребности наших клиентов. На пользу отрасли пойдет и разрешение на организацию кухонь в сервисных апартаментах, их наличие продиктовано спросом, люди хотят получать максимально комфортное и комплексное размещение с возможностью выбора – есть в городе или готовить у себя в номере.
Взрывной рост сервиса Airbnb изменил представления о путешествиях и стимулировал все большее число путешественников жить в привычных условиях дома («homestay concept»).
Если раньше такая концепция была присуща только корпоративным клиентам, то теперь она интересна максимально широкому кругу путешественников.
Нужен ли апартаментам обязательный набор инфраструктуры?
Как современному продукту, нацеленному на комфортное краткосрочное, среднесрочное или длительное пребывание, апартаментам нужна внутренняя инфраструктура, которая позволит удовлетворить соответствующие сервисные потребности гостей: еда, общественные пространства, коворкинги, медицинские, парикмахерские, косметические услуги и пр.
Важна и внешняя инфраструктура: благоустроенная территория, доступность для маломобильных групп населения, пропускной режим для контроля безопасности, паркинги и т. д. Без этих атрибутов проект вряд ли будет генерировать стабильный поток гостей.
При этом предъявлять апартаментам те же требования, что и жилью неправильно. Например, для апарт-отеля, рассчитанного на краткосрочный и среднесрочный деловой туризм, наличие салона красоты и фитнес-центра важнее, чем организованная детская площадка и зона для хранения колясок.
Читайте также
Заработать на покупке жилья: в Петербурге стали чаще приобретать инвестиционные квартиры и апартаменты
Петербургская недвижимость привлекательна для инвестиций
Автор: Ольга Власова
Дата публикации 22 апреля 2020
