Приближается Новый год, и многие покупатели рассчитывают на акции и скидки. О том, почему ожидать привычной распродажи квартир в этом году не стоит, а также о том, как потребитель попал в «экономические тиски», специально для Новострой-М рассказал Всеволод Глазунов, директор по маркетингу девелоперской компании LEGENDA.
– Какие основные тренды на рынке недвижимости вы бы выделили сейчас? Почему?
– Рынок продолжает адаптироваться и ищет новый ценовой баланс. Всё дешевое предложение с рынка было вымыто за период льготной ипотеки, когда люди стремились вложить накопленные средства и разбирали всё доступное. Предложение не успевало за спросом. Некоторые девелоперы в оголившуюся нишу неудовлетворенного спроса в низкобюджетном жилье торопливо выводили новые объемы.
Постепенно завершаются проекты, реализуемые по старым правилам. В новой эскроу-реальности дома строятся по строгим финансовым моделям, банки жестко регламентируют допустимые минимумы и максимумы цен. Такая честная экономика.
– Получается, если не брать во внимание корректировки статистики, фактического снижения цен ждать не стоит?
– Для рядового потребителя сегодняшний уровень цен в определенной степени является шокирующим. Некоторые уже смирились с этим, но есть и те, кто до сих пор пребывают в растерянности. Но так как дорожает всё вокруг – автомобили, продукты, вообще вся жизнь – думаю, что сегодняшний уровень цен закрепится надолго.
Тотального снижения цен на жилье не будет, да, со временем прекратится такой стремительный рост, но пока сложно прогнозировать, когда. Растет себестоимость строительства – стройматериалов, трудовых ресурсов – и это неизбежно влияет на цену квартиры. Это общемировая тенденция, которая заставляет девелоперов держать в уме то, что они сегодня строят по завтрашним ценам.
Если девелопер сегодня будет дешево продавать, то завтра у этого девелопера будут проблемы.
– Как рост цен сказался непосредственно на продуктовом подходе девелоперов? Изменился ли он?
– Сегодняшний рынок жилой недвижимости – это рынок принципиально нового жилья, где конкуренция сосредоточена, преимущественно, в области качества продукта. Перечни атрибутов качества у всех примерно одинаковые, и сегодня мы мыслим категориями не «из чего?», а «как?». Такой подход становится ключевым. Все девелоперы подтягиваются: кто-то делает лучше, кто-то хуже, но потребителю явно есть из чего выбрать.
Правда, покупателей на всех не хватает. В низких бюджетах – до 5-6 млн рублей – накоплен серьезный неудовлетворенный спрос.
Безусловно, сейчас мы увидим переход спроса в «поля», потому что где-то жить людям надо, а внутри города невозможно строить дешевое жилье в текущих реалиях. В целом, это нормальная рыночная ситуация: ценность локации – очень значимый фактор в стоимости недвижимости.
В высоких ценовых сегментах сегодня предложение превышает спрос. В бюджетах от 20 млн рублей емкость рынка очень небольшая. И банки, и девелоперы хотели бы расширять предложение. Благодаря развитию «серого пояса» в городе достаточно территорий для строительства такого жилья, но нет финансовой емкости потребителя, чтобы поглотить такой объем и такую цену. В такой ситуации решающим фактором становится качество продукта.
– Что сейчас происходит со спросом? Какое жилье на первичном рынке особенно популярно у покупателей? Почему?
– Если вы можете предложить покупателям доступное жилье, оно будет популярно, так как потребность в жилье до сих пор удовлетворена не до конца. Конечно, сейчас ценовые границы нижнего сегмента сместились вверх, поэтому большое число покупателей сегодня не способны приобрести квартиры, независимо от льготной ипотеки. Если говорить про платежеспособную аудиторию, то востребовано жилье новых форматов: с приватными мастер-спальнями, разнообразными планировками, большими кухнями-гостиными, закрытыми дворами без машин, интересными фасадами, ландшафтным дизайном территории двора.
С точки зрения востребованных локаций, наиболее популярной в городе сейчас является район Черной речки. Большой объем предложения от разных девелоперов открыл для Черной речки большие перспективы развития.
В целом Выборгская сторона превращается в модный, престижный жилой район.
По-прежнему спрос на себя оттягивает Петровский остров, хотя истинно премиальным он уже никогда не станет. Район у метро «Фрунзенская» продолжает застраиваться, будет раскручиваться район Малой Охты. То есть сейчас активно осваивается прежде всего «серый пояс».
– Изменились ли как-то за последние несколько лет покупательские предпочтения? Что, кроме цены, важно для клиентов при выборе жилья в новостройке?
– Сегодня предложение девелоперов очень диверсифицированно и разнообразно. Все застройщики так или иначе предлагают одинаковый набор – неплохая архитектура, удобные эргономичные планировки, безопасные закрытые дворы, функциональное благоустройство, современные входные группы, подземные паркинги. То, что соответствует ожиданиям покупателя. Просто одни прорабатывают их чуть лучше, другие – чуть хуже, но базовый набор присутствует во всех приличных проектах. Конечно, потребители хотели бы получить этот набор подешевле.
– В каких бюджетах сконцентрирован спрос? Какие это на сегодня значения?
– Рынок сместился в новый ценовой масштаб. При этом сегодняшний уровень цен пока не отражает структуру реальных сделок. Мы видим, что есть «перегретые» сегменты, например, за границами суммы в 15 млн рублей – там объем спроса меньше в 5 раз. Если за первые 7 месяцев 2021 года в сегменте от 10 до 15 млн руб. было совершено порядка 3 000 сделок, то в сегменте от 15 до 20 млн рублей – 600. Мы наблюдаем процесс осознания спросом новых ценовых масштабов.
Вчера вы планировали потратить на квартиру 10 млн рублей, сегодня вам предлагают купить ее за 15 млн. И хорошо, если вы к этому готовы. Плохо, если ваш банк не готов вам дать столько денег. Потребитель находится в «экономических тисках».
Наиболее востребованный сегмент на сегодня – от 150 000 до 200 000 рублей за квадратный метр. Мы занимаем примерно треть рынка в сегменте от 250 000 рублей за квадратный метр. То есть при бюджете от 15 до 20 млн рублей доля LEGENDA в сделках за первое полугодие 2021 года составила 7%, от 20 до 25 млн рублей – 21%, от 25 до 30 млн рублей – 38%. Это говорит о том, что в сегменте, где покупатель имеет возможность выбирать, он выбирает качественное предложение.
– Говоря про ипотеку, почувствовали ли вы изменения условий по программе «Льготная ипотека». Как это повлияет на спрос в перспективе?
– Завершение льготной ипотеки в Петербурге почувствовали на себе все девелоперы. В июле еще завершались ипотечные сделки предыдущего периода, но уже в августе мы серьезно ощутили «синдром отмены». Однако надо понимать, что рынок недвижимости – это не рынок фьючерсов, это по-прежнему рынок обеспечения жизненных потребностей. Потребность никуда не делась, покупатели на рынке есть.
Отмена льготной ипотеки стала тяжелым ударом для низких бюджетов. Когда появилась льготная ипотека, мы увидели, что люди в первую очередь стали покупать больше метров. С тем же ежемесячным платежом можно было купить не «двушку», а «трёшку». И все это по рынку, разумеется, переместилось вверх, сметая по пути всё имеющееся предложение. Но не стоит забывать, что у застройщиков ограниченный объем квартир. Понимая, как развивается экономика, компаниям опасно продавать очень дешево. И, конечно, девелоперы очень правильно среагировали на увеличившийся спрос, подняв цену. Здесь сыграл классический закон спроса и предложения.
Сейчас мы в какой-то степени откатываемся назад. Льготная ипотека ушла, забрав с собой возможности потребителя – люди просто вернутся на тот объем потребления, который у них был изначально. Спрос, понятное дело, сместится в нижние ценовые сегменты. В этом смысле катастрофы на рынке мы не ожидаем. Петербург был и остается городом федерального значения, который привлекателен для очень большого объема покупателей. Кроме того, внутри города происходит массовая миграция из морально устаревших районов в новые локации.
– Какие другие инструменты привлечения спроса могут предложить девелоперы? Скидок, как я понимаю, не планируется.
– Распродажи на рынке точно не будет. С одной стороны, ее не дадут устроить банки. С другой – в цену недвижимости закладывается рост себестоимости строительства, который уже идет.
Если продавать дешево, то можно просто не построить, так как деньги от продажи мы получаем сегодня, а материалы надо покупать завтра. Просто нет экономической возможности устраивать распродажи.
Но, безусловно, останутся какие-то тактические скидки, спецпредложения как маркетинговые инструменты.
– Планируете ли вы выводить новые проекты до конца года на рынок новостроек? В последнее время девелоперы скупили много земли в городе.
– Ожидаем старт проекта в локации Черной речки. Еще один проект на Выборгской стороне планируется в первом полугодии следующего года. В целом активно работаем над пополнением нашей ассортиментной матрицы.
– Ваша компания, кстати, принципиально не выходит за КАД?
– Да, мы принципиально не выходим за КАД.
– По вашему мнению, недвижимость – это все еще выгодная инвестиция или уже нет?
– С точки зрения краткосрочных вложений на год-полтора – золотое время таких инвестиций, как мне кажется, закончилось. Инвестировать, конечно, по-прежнему можно, но не в любые метры, а в ту недвижимость, которая не потеряет своей ценности со временем. Сейчас популярный запрос у покупателя – как купить квартиру, которую потом можно будет выгодно продать или сдавать. Качественная недвижимость в городе федерального значения никогда не будет дешевой, поэтому необходимо выбирать долгосрочные инвестиции в качественный продукт в перспективных локациях.
Читайте также:
В новостройках Петербурга и области снова зафиксирован спад продаж
Досрочное погашение ипотеки: пошаговая инструкция для заемщика
Автор: Ольга Пивоварова
Дата публикации 22 ноября 2021
