Купить квартиру в новостройке можно и во время пандемии коронавируса. Но многих покупателей волнует вопрос: что все-таки будет с ценами на жилье в ближайшем будущем? Эксперты расходятся во мнениях: кто-то говорит о падении цен, некоторые утверждают, что стоимость жилья, наоборот, вырастет. Новострой-СПб поговорил с Николаем Гражданкиным, начальником отдела продаж компании «Отделстрой», и выяснил, к какому сценарию готовиться тем, кто собирается покупать квартиру в Петербурге или Ленобласти.
Экономическая ситуация недавно резко изменилась. Сначала из-за рухнувших цен на нефть упал рубль, потом случилась пандемия коронавируса. Как бы вы сейчас охарактеризовали происходящее на рынке новостроек Петербурга и области? Что изменилось с начала года?
В начале года (февраль – март) мы на фоне падающего рубля наблюдали активность на рынке недвижимости. Естественно, в любой нестабильной ситуации люди предпочитают сохранять свои сбережения в квадратных метрах.
Потому что предыдущие кризисы – и 2008-го года, и 2014-2015 гг. показали, что недвижимость – это тихая гавань, где можно сохранить свои средства, и даже заработать после кризиса, если разумно вкладывать. В общем, этот март оказался очень активным, особенно под конец месяца.
Ажиотаж был и у нас – в марте мы перевыполнили планы по продажам. В начале апреля все резко изменилось, потому что все сели по домам, на карантин. Люди не понимали, что будет с их зарплатой, работой, сохранят ли они свои доходы. Активность сошла на нет.
Вторая неделя апреля показала небольшую динамику, прирост. Граждане приспособились к самоизоляции, уже воспринимают её как временную меру.
Так как потребность в жилье никуда не делась, многие стали заниматься поиском надвижимости. Но сейчас люди стали более тщательно выбирать и объекты, и строительные компании – подходить к приобретению жилья более взвешенно. Покупатели есть и они стали более осторожными и внимательными ко всему.
Естественно, до показателей марта мы не доходим. Если сравнивать первые две недели марта и апреля, то продажи просели где-то в 2 раза. Это было ожидаемо: общая ситуация нервозности и экономической нестабильности не могла не сказаться на рынке недвижимости.
Что будет со спросом на квартиры в новостройках, учитывая падающую покупательскую способность? Сможет ли ипотека поддержать спрос? Какой должна быть комфортная для населения ставка?
Конечно, ипотека является драйвером рынка недвижимости. Как правило, доля ипотеки на рынке новостроек составляет 60-70%. Что касается готового жилья, то там доля ипотеки у нас доходит до 100%.
В нашей компании очень востребована «Семейная ипотека», потому что мы ориентируемся на семейных покупателей. Ее доля возросла где-то на 5%.
Что касается сегодняшнего спроса на ипотеку, он сейчас логично снизился в силу того, что люди находятся на самоизоляции – они не знают, что будет с доходами и как обслуживать ипотечный кредит.
Однако, я думаю, все восстановится. Когда люди выйдут из самоизоляции на работу, доля ипотеки возрастёт, потому что сейчас ставки стали снижаться. Льготная президентская ипотека 6-6,5,% годовых, конечно, поддержит спрос.
Это беспрецедентно низкая ставка по кредиту за всю историю. Дешевле сейчас только «семейная ипотека», но не все подходят под ее условия. Не у всех есть 2 и более детей, один из которых рожден после 1 января 2018 года. Для президентской ипотеки 6-6,5% вообще не важно семейное положение и количество детей. По ней можно приобрести как готовое, так и строящееся жилье от застройщика.
Вы ожидаете, что дальше спрос на новостройки будет расти или падать?
Спрос на новостройки будет падать в силу экономических потрясений, плюс будет сказываться традиционный летний спад. Я думаю, что до осени мы будем наблюдать плавное, постепенное снижение спроса.
Осенью он начнет восстанавливаться за счет различных маркетинговых стимулирующих мероприятий и ипотечных ставок. Застройщики будут стараться поддержать спрос – но до осени не стоит ждать его восстановления.
Вы упомянули, что ставка 6,5% будет способствовать повышению спроса. То есть вы считаете ее вполне комфортной? Или хорошо бы, чтобы она была ещё ниже?
Недавно у нас был семинар с банком «Открытие», выступали эксперты банка. Они говорили о том, что увеличение ставки на 2% снижает спрос на 30%. Если в среднем ставка составляла 8-9%, и она уменьшилась на 20% – эти 20-30% и подстегнут к ипотеке тех людей, которые раньше только задумывались о ней.
Ставка, так или иначе, влияет и на ежемесячные платежи клиентов. Если доходы у людей уменьшились, они уже не могут выплачивать по 40-50 тысяч рублей ежемесячно.
Снижение ставки на 2% способствует комфортным ежемесячным платежам. Плюс сроки по кредитам также стали увеличиваться.
Если говорить о нашей компании, то в ЖК «Новый Лесснер», который строится на Выборгской набережной, мы запустили альтернативную ипотеке программу рассрочки, когда человек может осуществлять комфортные для себя платежи – но не ежемесячные, а ежегодные, притом беспроцентные.
Мы назвали их «30-40-30». 30% клиент оплачивает в момент заключения договора, 40% – через год и оставшиеся 30% – через 2 года.
Это удобно, например, человеку, который получает дивиденды с акций либо продаёт какую-то недвижимость, и доход его множится только раз в полгода – в год.
Я думаю, этот сегмент будет развиваться. Многие застройщики будут предлагать и длительные рассрочки, и приобретение недвижимости с минимальным первоначальным взносом, как это было во время предыдущих кризисов. Такие альтернативные ипотеке схемы будут возникать.
В целом же, мы стали наблюдать очень много отказов банков по ипотеке в силу того, что они стали более серьёзно подходить и к доходам клиентов, и к прогнозам на будущее. Особенно, если заемщик занят в рискованных отраслях – таких, как туризм или ресторанный бизнес.
Если раньше все застройщики сходились во мнении, что квартиры в новостройках будут дорожать, то теперь звучат мнения, что цены к лету могут упасть на 20%. Какое мнение вы разделяете?
Безусловно, когда в феврале-марте обрушился рубль, мы планировали повысить цены с апреля, так как импортная составляющая в строительстве хоть и не так велика, как в других отраслях, но все же присутствует. И от доллара мы всё равно зависим.
Это инженерное, лифтовое оборудование, фасады, которые не производятся в России – все это влияет на стоимость строительства. Но мы также понимаем, что поднимать цены сейчас нельзя, ведь доходы населения падают – это приведёт к ещё большему снижению продаж.
В настоящее время, я думаю, цены стабилизируются, не будет ни заметного падения, ни роста. Возможна небольшая корректировка с учетом дисконтов, акций. Многие застройщики запустят их летом, особенно по тем объектам, которые изначально были переоценены.
Самое заметное снижение стоимости будет наблюдаться в тех проектах, которые находятся далеко от города, от метро. Речь идет об объектах массового спроса за КАДом.
Класс «эконом» очень чувствителен к цене и, соответственно, чтобы привлечь клиентов, в этих проектах застройщики вынуждены будут снижать цены с помощью акций, каких-то маркетинговых хитростей (подарки, субсидированные ставки по ипотеке), иначе квартиры не продать. Этот класс быстрее всего восстановится после кризиса.
Что касается более высокого класса жилья, бизнес-класса, то там вряд ли будет большое снижение цены, потому что снижаться уже некуда. В таких проектах рентабельность для застройщиков и так находится на уровне 5-10%. Если цены на такие новостройки понизятся хотя бы на 5%, это может привести к тому, что доходности по этим проектам вообще не будет.
Дойдёт ли снижение до 20% в массовом сегменте?
Я думаю, что нет. Снижение будет в пределах 10%, но до 20-ти – нет, потому что у застройщиков нет такой рентабельности, как, скажем, лет 10-15 назад. Сейчас она находится на уровне 10 – 15%. Поэтому снижать цены на новостройки на 20% никто не будет, это обернется гибелью всей строительной отрасли.
Что будет с предложением нового жилья в Петербурге и области в новых экономических реалиях? Не грядет ли сжатие рынка, уменьшение площадей квартир? Где теоретически возможен дефицит жилья – в Петербурге или области?
Думаю, что объем предложения снизится, потому что застройщики сейчас будут с осторожностью выводить новые проекты, «придерживать» их до лучших времен.
Вывод новых ЖК будет откладываться на 2021-2022 гг., девелоперы же займутся достройкой уже имеющихся объектов. А по ним уже получено разрешение, пройдена экспертиза, есть проектная документация. Поэтому корректировки по площадям, структуре быть не может.
Да, многие застройщики сейчас хотели бы сделать больше «однушек» в своих объектах, больше ликвидных квартир, но это, к сожалению, по существующим проектам уже невозможно. Вероятно, они осуществят это в новых жилых комплексах.
Корректировка вывода на рынок новых проектов, скорее всего, больше коснется города, чем области. В области мы и так видим, что рынок сжимается, все больше застройщиков уходят оттуда, потому что правила игры изменились. Они стали одинаковыми для Петербурга и для области.
Себестоимость строительства одна и та же, но в городе спрос, естественно, выше. Это мы наблюдаем среди иногородних покупателей и тех, кто старается переехать ближе к центру города, ближе к своей работе.
В городе спрос и предложение будут увеличиваться, в области – падать.
То есть дефицит будет скорее в области, чем в городе?
Я не думаю, что будет какой-то дефицит, потому что в области всё равно много проектов и много домов находятся в стадии реализации.
Предложений на ближайшие 3 года точно хватит, даже существующих, без новых. Просто они станут менее востребованы среди покупателей. Люди сейчас будут с большей осторожностью подходить к выбору застройщика, потому что многие замедлят темпы строительства, кто-то уйдет с рынка.
На первый план выйдет надёжность застройщика, а не цена квартиры. Предпочтение будет отдаваться тем компаниям, которые на рынке уже давно и хорошо зарекомендовали себя в плане качества строительства и сроков сдачи.
Вы упомянули, что многие застройщики уйдут с рынка. Какой примерно процент?
Это небольшие и средние компании, которые либо достроили свои объекты и будут уходить плавно, без потрясений, либо те, кто не смог добиться проектного финансирования.
Хотелось бы, чтобы их было меньше, потому что уход любой компании с рынка – это удар по всему рынку и еще один шаг к его монополизации. Каждый такой случай повергает клиентов в некий «ступор». Они начинают с осторожностью смотреть в сторону новостроек.
Что сейчас происходит со спросом, действительно ли он просел? Оживится ли спрос летом?
Я думаю, что к осени спрос будет постепенно восстанавливаться, но к показателям 2019 года мы еще не вернёмся.
Перешла ли ваша компания на удаленные продажи? Как бы вы охарактеризовали такой формат работы? Какие сложности возникают – технические или психологические?
Да, объем онлайн-продаж вырос, потому что офисы у нас не работают, и мы приспособились к этому. Хотя мы и раньше работали с онлайн-сделками через сервис безопасных расчётов, который предлагает Сбербанк.
Это достаточно удобная платформа, встречаться с покупателем не нужно– договор можно подготовить и отправить клиенту по электронной почте. Он подписывает его с помощью цифровой подписи и договор отправляется на регистрацию через эту платформу.
В целом, у нас все процессы сейчас перешли в онлайн-формат: начиная от консультации клиентов и заканчивая непосредственно регистрацией договора. Наши менеджеры консультируют клиентов удаленно, просмотры квартир мы тоже проводим онлайн. Есть видео, фотографии (в том числе вида из окон) – покупатель может посмотреть будущее жилье, не выходя из дома.
Что касается брони, внесения залога – это тоже происходит дистанционно. Если договор подписывается через Сбербанк и ВТБ, то действует сервис электронной регистрации. Что касается других банков, клиенту необходимо приехать в отделение банка для подписания кредитного договора. Этого, к сожалению, не избежать.
Наш курьер к назначенному времени подвозит уже распечатанный договор долевого участия, клиент на площадке банка подписывает его и кредитный договор. Потом наш курьер забирает документы и отправляет их в юридический отдел для регистрации, то есть клиенту нет необходимости посещать офис застройщика, мфц и пр.
А для посещения банка вы предлагаете клиентам такси? Или они приезжают самостоятельно?
Клиент приезжает в банк самостоятельно в назначенное время. Также ему необходимо посетить офис нотариальной конторы, потому что он должен оформить доверенность на регистрацию и согласие супруга.
Что касается проблем, то в первую неделю мы наблюдали, что практически все нотариальные конторы и МФЦ были закрыты. Соответственно, мы не могли заключать и регистрировать договоры.
Сейчас нотариальные конторы возобновили работу, в том числе делают и электронные документы. В области МФЦ принимают документы, но в городе их работу опять приостановили – договоры долевого участия на регистрацию в бумажном виде не принимают (а для некоторых клиентов это принципиально). Доступен только сервис электронной регистрации.
Если говорить о психологической стороне, то у некоторых клиентов возникает сомнение, что они действительно подписали договор, взяли кредит, ведь у них на руках не остается никаких документов. Потому что документ в электронном виде не подразумевает печатную форму.
Поэтому нам приходится объяснять. Для тех клиентов, которые переживают очень сильно, потому что привыкли верить бумажным документам и живым подписям, мы распечатываем дополнительный экземпляр, ставим свои печати, подписи и отправляем курьером покупателю домой, чтобы у него был подписанный экземпляр договора.
Для остальных онлайн-формат вполне удобен и привычен. Я думаю, что в перспективе эти наработки по электронному документообороту при дистанционном общении с покупателями сохранятся и будут применяться для удаленных сделок с региональными клиентами.
Людям не нужно покупать билеты, приезжать в Петербург. Всё можно сделать онлайн, на нашем сайте. В целом сейчас очень много сервисов, которые помогают застройщикам презентовать объекты.
Например, если человек не нашёл нужные ему фотографии какого-либо ЖК, наш менеджер идет на объект, фотографирует его и отправляет снимки квартиры клиенту через WhatsApp или другие сервисы. Это очень удобно.
Карантин закончится, а с ним и сложности с онлайн-просмотрами и продажами. Как вы считаете, нужно ли застройщикам усиливать digital-сервисы и работать над их улучшениями и дальше? В будущем они будут более востребованными, например, у региональных покупателей?
Конечно, эта тенденция продолжится, потому что это удобно. Клиентам не нужно ездить по городу, нет необходимости в дополнительных передвижениях и общении.
Покупатель может сделать всё, не выходя из дома: выбрать квартиру, посмотреть ее, забронировать, согласовать все эти моменты с менеджером, не отвлекаясь от своей работы. Особенно это удобно для региональных покупателей, так как не нужно тратиться на поездки. Сейчас весь мир идёт к этому.
Тенденция прослеживается даже в сегменте продовольственных магазинов – площади сокращаются, люди не хотят ездить по большому количеству торговых центров и тратить своё время.
Многие магазины предоставляют онлайн-площадки, где можно выбрать товар, заказать доставку либо самим приехать и получить те или иные товары.
Коронавирус подтолкнул нас к скорейшему внедрению этих электронных систем. Вместо поездок по офисам застройщиков, люди больше времени будут тратить на свою работу, семью, хобби. На мой взгляд, это не плохо.
То есть застройщикам необходимо усиливать digital-сервисы?
Однозначно, необходимо. Мы к этому и шли, просто сегодняшняя ситуация подтолкнула нас сделать это быстрее.
Основная сложность с удаленными сделками – это ФЗ №115, который требует идентификации личности. Как вы считаете, нужно ли как-то решить эту проблему, или все же личное присутствие хотя бы раз, но необходимо?
Покупка недвижимости – это очень серьезно. Если человек покупает квартиру через ипотеку, то так или иначе, без визита в банк тут в большинстве случаев не обойтись.
Банк должен видеть заемщика, которому он выдает кредит. Мы тоже должны понимать, кто наш покупатель, как с ним дальше работать. Наш курьер сверяет паспортные данные клиента с договором, чтобы не получилось так, что сделку оформили на другого человека – например, на родственника.
Я считаю, что на рынке недвижимости должно сохраняться право идентификации клиента. Если говорить о мелких покупках – это не так важно. Что касается серьёзных покупок – да, идентификация нужна.
Особенно если квартира приобретается одним из супругов, второй супруг должен дать свое согласие на покупку. Или, например, переуступка – в этом случае мы не будем проводить онлайн-сделку: необходимо присутствие в офисе, чтобы мы видели и того, кто уступает свои права, и того, кто их принимает.
Плюс ещё такой психологический момент: так или иначе, человек должен взглянуть и на строительную компанию, и на ее офис, чтобы убедиться, что она существует, что у нее есть директор, что стройка идет.
Уже сейчас некоторые застройщики предлагают скидки, кешбэк и другие спецпредложения, чтобы расшевелить потенциальных покупателей. Ждать ли нам снова эру дисконтов на рынке новостроек?
Скидки будут предоставляться в тех проектах, которые были переоценены изначально.
Традиционно для рынка недвижимости лето – не очень активное время, тем более в этом году. Естественно, многие застройщики будут предлагать какие-то летние акции, сезонные скидки, но я не думаю, что они будут существенно отличаться от предыдущих годов.
Как ваша компания смотрит в будущее сегодня? С оптимизмом или нет? Почему?
Я сам по себе – оптимист, хотелось бы оптимистично смотреть на ситуацию. Наша компания уже 26 лет на рынке недвижимости, мы прошли не один кризис.
Да, будут внедряться новые схемы, новые формы взаимоотношений с клиентами. Мы же продолжаем проектировать объекты и планируем покупку земельных участков. Ведь кризис приходит и уходит, но недвижимость – это базовая потребность человека, она никуда не уйдёт. Люди все равно будут покупать жилье.
Поэтому строить 120 млн кв. метров недвижимости в год нужно. (цифра должна быть достигнута к 2024 году. Владимир Путин озвучил ее в послании Федеральному собранию в 2018 г. – прим. Новострой-СПб). Возможно, мы будем идти к этому довольно долго, но определенный тренд есть, есть и поддержка со стороны государства.
Я думаю, что обвала рынка не будет. Будет стагнация, в лучшем случае – до осени, в худшем – до весны следующего года. Нужно смотреть в будущее с оптимизмом, не поддаваться панике.
Кризисы – это новые возможности переосмыслить свою политику, проекты. Когда на рынке происходят всплески, когда работы очень много, то проектам уделяется недостаточно внимания. Многие выводят на рынок объекты без детальной проработки с расчетом на то, что и так купят.
А когда рынок сжимается, люди становятся более требовательными и к качеству строительства, и к продуманности планировок, и к инфраструктуре, и к дому. Вот тогда застройщики начинают более взвешенно подходить к новым проектам, более детально их прорабатывать, чтобы не потратить свои время и деньги напрасно. Я думаю, сейчас на рынке произойдут качественные преобразования, и это очень хорошо.
Мы разговаривали с московскими застройщиками, они говорят, что смотрят на петербургский рынок. Почему? Здесь появляется много инновационных продуктов.
Например, именно в Петербурге впервые появились квартиры-студии. Апартаменты, можно сказать, тоже начали активно развиваться в Петербурге. В ближайшем будущем здесь должны возникнуть новые форматы жилья, в которых большое внимание будет уделено пространству для комфортной удаленной работы.
Сейчас люди очень быстро привыкнут, что не нужно тратить время на общественный транспорт, на дорогу, стоять в пробках. Они будут стараться жить и работать в одном месте. Поэтому застройщики сфокусируются на тщательной проработке инфраструктуры.
И таких жилых комплексов со временем станет больше, люди будут голосовать за них рублём. Сейчас мы может судить об этом и по нашим проектам: чем больше полезной инфраструктуры, тем популярнее ЖК среди покупателей.
То есть с усилением тренда на «удалёнку» инфраструктура проекта станет гораздо важнее транспортной доступности? И ваш основной прогноз – что кризис приведёт к улучшению качества новых проектов?
Конечно. Ведь кризис – это, с одной стороны, – опасность, а с другой – возможность. К опасности, к вирусу мы уже привыкли, будем надеяться, что скоро появится вакцина.
А возможность – это, посидев дома, внести качественные изменения в свою работу, жизнь, проекты. Кризис – очень хорошее время, чтобы начать новую жизнь, подыскать квартиру без ажиотажа и спешки.
Я думаю, люди пойдут по этому пути, открывая для себя новые возможности.
Читайте также
«Государство предоставляет возможность купить квартиру на более выгодных условиях» – эксперты о том, что новая льготная ипотека под 6,5% выручит покупателей и рынок
«Цены на новостройки снижаться не будут, потому что для этого нет объективных причин»
Автор: Алена Николаева
Дата публикации 08 мая 2020
