2019 год стал переломным для российского рынка новостроек: 1 июля отрасль перешла на проектное финансирование и эскроу-счета – девелоперы больше не имеют возможности строить на бесплатные деньги дольщиков. Были опасения, что год окажется слишком тяжелым. Оправдались ли прогнозы экспертов, чего они ждут от грядущего 2020 года, узнал Новострой-СПб.
Спрос повысился
Начнем с главного: самые мрачные прогнозы не сбылись. Рынок не рухнул, коллапса строительной отрасли не случилось, люди не перестали покупать новое жилье. Более того, в Петербурге наблюдался повышенный спрос на квартиры и апартаменты – он увеличился на 16%. Такие данные приводит Управление Росреестра за последние 10 месяцев: зарегистрированы 82 946 ДДУ в текущем году против 71 439 за тот же период 2018 года.
Однако судить о реальном положении дел следует по количеству заключенных розничных ДДУ и договоров уступки, говорит Александр Пыпин, руководитель Dataflat.Ru. А из-за изменений законодательства значительную долю регистрационных действий составили «технические» оптовые договоры долевого участия с юридическими и физическими лицами.
Главной их целью была дальнейшая реализация помещений по договорам уступки на рыночных условиях. «Технички» не характеризуют спрос, но при этом попадают в статистику и влияют на конечный результат.
Если очистить данные от искажающих факторов (оптовых ДДУ, договоров на кладовки, машино-места и иные типы нежилых помещений), то за первые 9 месяцев 2019 года квартир и апартаментов было реализовано на 10% больше, чем за тот же период в 2018 году. Всего с января по сентябрь было заключено 59,2 тыс. розничных договоров, тогда как год назад – лишь 53,8 тыс.
При этом, если в I и II квартале спрос на квартиры и апартаменты в новостройках Санкт-Петербурга превышал прошлогодние показатели на 32% и 10% соответственно, то в III квартале он стал ниже прошлогоднего на 10%. «В дальнейшем тенденция сокращения спроса продолжится, так как переход на эскроу-счета приведет к сокращению объемов предложения и росту цен», – уверен эксперт.
Объяснение такого всплеска активности в начале года простое: многие покупатели хотели успеть приобрести недвижимость до 1 июля. Далее спрос постепенно вернулся в привычные показатели июля-августа, комментирует Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
К концу года ситуация снова изменилась, покупать стали больше – за счет новогодних акций и спецпредложений. «По итогам года мы ожидаем хороших показателей по продажам», – говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
«Несмотря на то, что с 1 июля изменился механизм приобретения жилья на стадии строительства, приоритеты покупателей остались прежними. В первую очередь важен сам объект и репутация застройщика, а не схема приобретения квартиры. Как только клиентам объяснили все тонкости изменений в законодательстве, покупательская активность была восстановлена»
Ирина Соловьева, коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»)
Что было с предложением в 2019 году
По данным Андрея Останина, коммерческого директора Группы «Самолет», регион «Северо-Запад», в 2019 году объем предложения по Петербургу и области в целом был сопоставим с 2018 годом. Однако с 2016 по 2019 год доля недвижимости в пригородной зоне в объеме предложения уменьшилась в два раза – с 40% до 20%. И это очень важно. «Мы видим миграцию предложений и, как следствие, клиентов, из пригородов в черту города», – комментирует эксперт.
Эту информацию подтверждает Ольга Ульянова, сообщая, что 65-70% нового предложения составляли проекты, находящиеся в границах Петербурга. К тому же, пополнялось оно в 2019 году в основном новыми очередями в уже реализуемых проектах. Их доля – более 75% от всего «свежего» объема в текущем году.
В первом полугодии девелоперы акцентировали свое внимание на уже существующих объектах, активно наращивали строительную готовность и стимулировали спрос для того чтобы попасть в список льготников Минстроя и получить возможность достраивать объекты по старым правилам, поясняет Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина». Именно поэтому динамика выдачи новых разрешений на строительство в 2019 году сократилась в десятки раз по сравнению с предыдущим периодом.
Ян Фельдман, в отличие от коллег, полагает, что законодательные нововведения оказали достаточно серьезное влияние на предложение: за 2019 год его объем снизился на 30-40%.
А специалисты «Группы ЛСР» считают, что показателен не столько объем предложения, сколько качество квартир в жилых проектах и их разнообразие. Когда у застройщика есть широкий спектр планировок, тогда для любого покупателя найдется то, что он ищет.
Как прошел переход на проектное финансирование
Переход на новую схему работы произошел более плавно, чем ожидалось. Отчасти из-за того, что порядка 70% петербургских застройщиков получили возможность и дальше привлекать деньги дольщиков напрямую. Остальные в большинстве своем перешли на эскроу-счета. Часть компаний оказалась в подвешенном состоянии.
Многие застройщики успели запастись разрешениями на строительство «впрок», поэтому более выраженный эффект от изменений законодательства следует ждать через 2-3 года, когда текущий объем предложения будет заканчиваться, полагает Андрей Останин. В это время ожидается снижение объемов строительства: и даже сейчас заметно уменьшение количества новых проектов.
«Пока рано говорить о проектном финансировании. Жилых комплексов, которые реализуются в Петербурге в соответствии с новыми правилами, еще очень мало. Девелоперы и банки готовились к этой схеме давно, но сейчас идет переходный период»
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»
Среди опасений, которые имелись у застройщиков – очереди в банки за кредитами вследствие массового перехода компаний на счета эскроу. Но, по словам Яна Фельдмана, финансовые организации продемонстрировали адекватный подход к работе с 590-м постановлением ЦБ РФ и не стали перекладывать на девелоперов все требования регулятора.
Из разочарований: практика показала, что работать с девелоперами и финансировать их проекты готовы единичные банки. Из списка ЦБ РФ, включающего 95 кредитных учреждений, только порядка 10 представили рабочие программы.
При этом часть из них готова работать только со стройками в известных петербургских локациях, а проекты в Ленобласти для них не представляют интереса.
«Строительная отрасль претерпевает изменения, в результате которых мы должны получить более прозрачный и безопасный рынок, в первую очередь, для клиента. В реалиях проектного финансирования преимущество получат компании, которые могут рассчитывать на приемлемые проценты банковского кредитования как благодаря своему опыту и репутации, так и качеству проектов»
пресс-служба «Группы ЛСР»
Цены года уходящего
Прогнозируемого резкого повышения цен на недвижимость не произошло. За год цена квадратного метра поднялась в среднем на 15%. В ближайшие 5 лет, пока все проекты не перейдут на эскроу-счета, увеличение стоимости будет плавным.
Сектор вторичной недвижимости также растет в цене достаточно спокойно. Наблюдается повышенный спрос на дома не старше 10 лет, и он будет становиться лишь больше, так как появилось много «новой вторички», сообщает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.
По данным Алексея Бушуева, директора по продажам Seven Suns Development, за 11 месяцев цены на строящееся жилье поднялись примерно на 9-10%. Резкого увеличения стоимости квадратного метра не произошло во многом благодаря тому, что значительная часть проектов достраивается пока по старым правилам, позволяя девелоперам сдерживать цены на фоне комфортных ставок по ипотеке.
Но тенденции роста обязательно продолжатся. В новых проектах цены будут выше, поэтому покупать жилье разумно сейчас, рекомендует Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
«Спрос на недвижимость останется неудовлетворенным еще лет 25, поэтому квадратные метры в любых рыночных условиях будут расти в цене - когда-то динамичнее, когда-то более спокойно. И эта тенденция сохранится как в 2020, так и в последующие годы»
Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management
Цены года грядущего
В 2020 цены продолжат повышаться: застройщики будут закладывать в ценообразование стоимость проектного кредитования и растущих издержек в строительстве. Рост может составить до 15%. В этих условиях важно, чтобы банки смогли предложить покупателям низкие ставки.
В перспективе, предложение без эскроу счетов будет сокращаться, поэтому повышение цен неизбежно, говорит Виталий Коробов, директор по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».
И сильнее всего это сокращение отразится на домах класса «бизнес» и «элит», считает Алексей Бушуев. «Впрочем, пока сложно предсказать, на сколько конкретно вырастут цены.
Часть экспертов называет цифру в 20%. Впрочем, все наши худшие ожидания летом 2019 не оправдались. Поэтому вполне возможно, что и 2020 год пройдет без особых потрясений и сюрпризов», – полагает спикер.
«Цены возьмут разгон к концу первого квартала 2020 года, когда будут завершаться проекты, начатые ранее по старым правилам без эскроу-счетов, а новые будут реализовываться с использованием проектного финансирования. Уровень цен в новых проектах будет естественным образом поддавливать цены в объектах более высокой степени готовности»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
По оценке ГК «Ленстройтрест», себестоимость строительства увеличится на 4-5 тысяч рублей на квадратный метр, в результате чего итоговые цены на жилье могут вырасти до 15% в зависимости от класса жилья. При этом, продолжится рост цен в проектах с продуманной концепцией в популярных и развивающихся локациях – в Приморском, Московском, Невском и Калининском районах, а также на юге Петербурга и намывных территориях Васильевского острова.
В ближайшей Ленобласти будут дорожать качественные жилые комплексы, возводящиеся в формате квартальной застройки и обеспеченные необходимой инфраструктурой для комфортной жизни, уверен Ян Фельдман.
Некоторые эксперты не ожидают большого роста цен. Например, Андрей Останин и Ася Левнева полагают, что он составит порядка 8-10%. С ними солидарна пресс-служба «Группы ЛСР», которая уверяет, что резких потрясений ждать не стоит.
Стоимость жилья, скорее всего, подрастет в пределах инфляции в обозримом будущем. Но не у всех застройщиков цены будут одинаковые: крупным компаниям проще адаптироваться ко всем изменениям, а, значит, и предложить хорошие условия своим клиентам.
Основные тренды и тенденции 2019 года
Эксперты выделяют несколько основных трендов 2019 года, которые постепенно переходят в новый год.
Виталий Коробов называет трендом года инициативность банков: ипотека становится доступнее, появляются специальные программы («Семейная ипотека», «Ипотека в рассрочку» и т.д.). Сохранение этой тенденции в следующем году позволит поддержать покупательский спрос, так как прогноз на рост цен остается актуальным.
В целом показатели, по ипотеке сейчас хуже, чем в прошлом году. В начале 2019 года были высокие ставки – в среднем 10%, приводит данные Светлана Денисова. Количество сделок в I квартале сократилось на 5–10% по сравнению с 2018 годом.
С осени началось общее снижение процентных ставок (в среднем до 8% по основным и до 4,5% по специальным программам), и к концу года число ипотечных сделок выросло. Правда, оно пока все равно не достигло показателей прошлого года.
«В 2015-2016 гг. доля сделок по ипотеке у застройщиков составляла в среднем около 40%. При дальнейшем постепенном уменьшении процентной ставки для заемщика, которую мы наблюдали последние годы, доля ипотечных сделок по рынку в общем объеме продаж у строителей достигала порядка 60%. Это весьма показательно»
пресс-служба «Группы ЛСР»
Новой тенденцией на рынке новостроек стала монополизация, считает Алексей Бушуев. В нынешних условиях, когда крупные игроки наращивают свою долю, небольшие строительные компании вынуждены покидать рынок, не справляясь с конкуренцией в условиях перехода на эскроу-счета. К тому же, квартира уже не является столь выгодным для инвестиции предметом, как раньше. И на смену жилым метрам пришли коммерческие, в том числе в виде апартаментов, которые предоставляют большие возможности для реализации и заработка. Вот на них-то и переключаются клиенты.
Тенденцию к смещению внимания покупателей в сторону качественной недвижимости отмечает Ася Левнева. Теперь для клиентов важна не только цена, но и благоустройство жилого комплекса, его местоположение, функциональность планировок.
Жилье эконом-класса быстрее всего растет в цене и теряет своих клиентов, поскольку больше не соответствует потребностям большинства современных потребителей. Покупатели интересуются домами более высокого класса. «И это очень оптимистично. Рынок ценовой конкуренции, высоток уплотнительной застройки, которые портили облик города, массовых явлений долгостроя и обманутых дольщиков сменяется новым, более цивилизованным форматом бизнеса», – говорит эксперт.
Также начал формироваться спрос на так называемую «зеленую» недвижимость, говорит Ирина Соловьева. Следуя этому тренду, застройщики стараются учитывать запросы и ценности покупателей, связанные с соответствием жилого комплекса характеристикам безопасности, экологичности и энергоэффективности. Поэтому в будущем в Петербурге появится большое количество продуманных экопроектов.
«Сокращение предложения и рост стоимости квадратного метра - основные тренды уходящего года – перейдут в 2020-й год. Продолжит снижаться привлекательность окраинных локаций, внимание застройщиков будет сфокусировано на более маржинальных проектах в границах КАД»
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»
Ипотечный пузырь и прочие опасности
Спрос всегда рождает предложение. Поэтому возникает закономерный вопрос: а не спровоцирует ли повышенный спрос на недвижимость за последние 10 месяцев рост цен? И нет появится ли угроза формирования так называемого «ипотечного пузыря»?
Эксперты уверяют: беспокоиться не следует. Повышение спроса, конечно, может в теории стать фактором роста цен. Но сейчас наблюдается и обратная тенденция – укрупнение строительного рынка и сужение объема предложения. Поэтому пока можно смело говорить о равновесных ценах, считает Ольга Ульянова.
Если вести речь об угрозе ипотечного пузыря, то ее как таковой нет. «Да, доля сделок с привлечением ипотечного кредитования увеличивается на протяжении нескольких последних лет. Но по итогам 2019 года мы выйдем на увеличение цены более чем на 8%. И это – абсолютно рыночная ситуация, поэтому говорить об «ипотечном пузыре» не приходится», – уверяет Андрей Останин.
Той же точки зрения придерживается и Светлана Денисова, говоря о том, что, во-первых, в России обеспеченность квадратными метрами на душу населения все еще остается низкой (23,7 кв. м к 30 кв. м европейским), а, во-вторых, количество ипотечных кредитов на домохозяйство не так велико.
Перспективы на 2020 год
Ближайшие перспективы всегда волнуют покупателей недвижимости, потому что проблемы в строительной отрасли могут коснуться каждого. В частности, многих интересует, что будет с обманутыми дольщиками и не увеличится ли число банкротств в Ленобласти.
Примечательно, что страшных прогнозов на 2020 год никто из экспертов не дает (в отличие от прошлого года). Но все говорят о том, что на рынок станет выводиться ощутимо меньше новых проектов, а количество игроков будет неизбежно сокращаться. С рынка уйдут мелкие компании, останутся только крупные опытные застройщики.
Если конкретизировать, то, к примеру, Ирина Соловьева настроена позитивно. Она полагает, что никаких глобальных потрясений на рынке недвижимости не случится. Клиенты продолжат покупать жилье, уделяя особое внимание комфорту и функциональности планировок, а ставки по ипотеке продолжат снижаться.
Виталий Коробов говорит, что для дальнейшего перехода рынка недвижимости на эскроу-счета большое значение играет эффективное взаимодействие девелопера и банка. И с этим больших проблем нет.
А вот что по-настоящему важно, так это стабильность законодательства и четкое решение сопутствующих переходу вопросов: как будет происходить кредитование строительства социальных объектов, каким образом будет регламентироваться отказ банков от выдачи кредитов и т.д. Для участников рынка не так критичен переход на новый формат работы, как перманентные изменения в законодательстве.
Алексей Бушуев полагает, что в новых условиях существования рынка недвижимости, банки начнут стремиться к вхождению в капитал застройщиков.
В качестве обеспечения выданных средств они станут брать не только земельные участки, но также акции и доли строительных компаний, тем самым усиливая контроль за их деятельностью. Подобные слияния могут оказаться полезны в равной степени как финансовым организациям, так и девелоперам.
«Что касается Ленобласти, то ситуация там медленно, но улучшается. Часть обманутых дольщиков получит компенсации за свои квартиры. Однако мы будем наблюдать за разрешением этой ситуации еще не один год, это только начало пути», – комментирует спикер.
«Рынок движется по пути монополизации. Оставшиеся в бизнесе лидеры отрасли будут выводить в продажу ограниченное число маржинальных объектов с продуманной концепцией. Банки будут финансировать только надежные новостройки с доказанной доходностью и гарантированным спросом. Уникальные и инновационные проекты придется строить на свои средства, которые есть далеко не у всех девелоперов»
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Катерина Соболева считает, что в перспективе 2020 года Ленинградская область и регионы увидят дефицит жилья: мелкие застройщики не смогут получить проектное финансирование, а крупные компании не рвутся в удаленные от мегаполисов локации.
Если же крупные застройщики выйдут на региональные рынки, там они станут монополистами, а значит, смогут устанавливать свои цены. А это не всегда благоприятно для покупателей.
Андрей Останин также прогнозирует, что объемы строительства в области будут постепенно сокращаться. Привлекательность окраинных локаций для застройщиков снижается тем, что участков в шаговой доступности от метро практически не остается.
Кроме того, власти Ленинградской области запретили строительство в регионе домов выше 12 этажей. Это также делает экономику проектов менее эффективной. «Тем временем непосредственно в Санкт-Петербурге крупные застройщики продолжают наращивать земельный банк. В скором времени мы ожидаем выхода на рынок новых проектов в интересных локациях», – утверждает спикер.
Читайте также
«Стоимость жилья в Петербурге за неполный 2019 год увеличилась на 7%, и данная тенденция будет актуальна в 2020 году»
«Ценового коллапса не случится, но и говорить о том, что недвижимость будет дешеветь, не приходится»
Дата публикации 19 декабря 2019
